La paradoja inmobiliaria de Madrid: el mismo piso en un barrio nuevo sin servicios vale 130.000 euros más que en un barrio consolidado

En la calle Albaricoque, en Carabanchel, la constructora Kronos Homes construye un edificio de viviendas: el centro de salud está enfrente, la calle cuenta con varios pequeños comercios y la estación de metro de Carabanchel Alto está a seis minutos andando. 20 kilómetros hacia el sur, en el barrio de Los Berrocales a medio terminar, la misma constructora tiene un inmueble similar en construcción, en una calle sin terminar y que todavía no tiene nombre, donde no hay noticias de dónde estará el centro de Salud o siquiera un colegio, y la estación de metro más cercana, Las Suertes, está a media hora caminando. La misma tipología de piso en dos escenarios distintos. Obra nueva en ambos casos. Según sus ofertas más asequibles en respectivas promociones, la de Los Berrocales es 131.310 euros más caro después de haber aplicado el IVA.

Esa es una de las paradojas inmobiliarias de Madrid: ¿Por qué esa diferencia entre el piso en un barrio consolidado, con todos sus servicios cercanos, y un piso parecido en un barrio por hacer? A sociólogos y expertos no les sorprende. Es una cuestión aspiracional. Vivir en un barrio nuevo es una forma de progreso: se vende como un producto exclusivo. Carabanchel, Vallecas o Aluche tienen su estigma. Estos nuevos desarrollos se ven como el Valdebebas del futuro.

En la calle Albaricoque, en Carabanchel, varias decenas de obreros se mueven al mediodía por los alrededores en busca del menú más asequible. Tienen ante ellos una oferta considerable de restaurantes y cafeterías de barrio donde se promete comida caliente “a precios populares”. Gracias a la buena ubicación de la urbanización que están construyendo—el metro de Carabanchel Alto está a seis minutos— por las mañanas, tal y como cuenta Ángel, un peruano que ejerce de soldador, “madrugan mucho menos que los que se van lejos de la ciudad”. Al hombre, además, le da cierta tranquilidad tener el Centro de Especialidades y de Urgencias Aguacate justo enfrente de sus andamios “por si se rompe un dedo”.

El paisaje obrero a 20 kilómetros de la calle Albaricoque es radicalmente opuesto. En los Berrocales los obreros comen de sus propios tuppers porque no hay ningún bar en varios kilómetros a la redonda y por las mañanas aparecen como hormiguitas atravesando el puente que cruza la autovía A-3 desde el metro más cercano, Las Suertes, que les deja a media hora andando. La promotora Kronos Homes tiene proyectos en ambas ubicaciones y, aunque su producto sea de la misma calidad y prestaciones —piscina, garaje, gimnasio, etc.— el precio es mucho más elevado en los Berrocales, un barrio que todavía está a más de una década de empezar a funcionar con todos los servicios públicos a pleno rendimiento.

Según el portal inmobiliario Fotocasa, el 41% de las personas que están buscando comprar una vivienda prefieren hacerlo en obra nueva como una “inversión a largo plazo”. Este porcentaje supone un incremento respecto al 35% registrado en 2024 tal y como aparece en su informe “La vivienda de obra nueva en 2025”. En la ciudad de Madrid, existen en estos momentos dos modelos de obra nueva. Por un lado las nuevas edificaciones que se llevan a cabo sobre el tejido urbano y los barrios consolidados, como podría ser la de la calle Albaricoque. Por otra parte, aquellas nuevas construcciones en zonas de expansión de la ciudad como Berrocales o el Cañaveral, pertenecientes a los conocidos Desarrollos del Sureste.

“A pesar de que estos nuevos barrios carecen en sus inicios de infraestructuras, de transporte público, de centros de salud, de colegios o de comercios, son anunciados por las promotoras y las inmobiliarias como una especie de producto exclusivo para justificar esos precios elevados”, dice Julio A. del Pino, profesor de Sociología en la UNED y autor de la tesis Estructuras residenciales y movilidad más allá de la segunda residencia. “Pero sin duda, hay una clara cuestión aspiracional en el hecho de que las familias de clase media opten por estos nuevos desarrollos frente a la obra nueva en la ciudad. Se considera que estos futuros barrios son una forma de progreso frente a permanecer en Carabanchel, Vallecas o Usera. Berrocales o el Cañaveral son vistos como el Valdebebas o las Tablas del futuro”, añade el profesor.

El caso de la promotora Kronos Homes es uno de los más paradigmáticos. La misma empresa, con las mismas calidades y los mismos servicios, está vendiendo a precios desiguales. Mientras que en su edificio Bloom de Berrocales la vivienda más barata está en los 437.500 euros (incluyendo el IVA serían 481.250) y la más cara llega a los 625.000 euros (con IVA serán 687.000), en el caso de su promoción de Carabanchel —bautizada como Brooklyn y que se empezará a estrenar entre marzo y abril— los pisos oscilan entre los 289.000 ( sin incluir el IVA) y los 475.000 (también sin IVA) según los anuncios publicados en Idealista. En Berrocales el metro cuadrado está según estas cifras y las características de los respectivos inmuebles en unos 5.202 euros mientras que en Carabanchel se sitúa en los 4.982. Aunque la promotora afirma que la demanda es “igual de buena” en un sitio que en otro, fuentes del sector inmobiliario cuentan que está siendo más costoso vender en Carabanchel que en Berrocales.

Esta comparativa de precios se repite si se buscan más ejemplos de obra nueva en la ciudad de Madrid atendiendo a promociones con unos amenities parecidos (piscina, gimnasio, coworking) a los que se publicitan en Berrocales. En Vallecas, por ejemplo, el precio está entre los 310.000 y los 442.000, mientras que en Pueblo Nuevo se puede encontrar obra nueva desde 284.000 euros, algo que en Berrocales solo sucede con las viviendas que están bajo régimen de cooperativa, unos inmuebles que esconden un coste adicional en forma de conceptos como aportaciones al capital social o pagos a los gestores del proyecto.

“Es increíble que sea así, pero el precio de venta de una vivienda nueva en esos barrios tipo Berrocales puede ser hasta 1.000 euros más caro el metro cuadrado”, explica Álvaro Garrido, de 49 años, arquitecto técnico que forma parte de la dirección facultativa de la promoción de Brooklyn en Carabanchel. “Para mí es un tema de concepto. Hay poca gente que valore el tener todos los servicios que tienes cuando vives en el centro. Parece que son algo secundario frente a los complementos que te venden en una urbanización. Las familias estándar de matrimonio y dos hijos prefieren esos barrios amplios de urbanizaciones cerradas. Existe la idea o la ilusión de que a futuro vas a vivir mejor en esas zonas”, apunta Garrido. “Los estigmas son también importantes, Carabanchel carga con una mala fama y sin embargo aquí tienes todos los servicios a tiro de piedra, es mucho más útil para empezar a vivir ya en él”, reflexiona.

Jesús Leal, sociólogo, catedrático de la Universidad Complutense de Madrid y experto en desigualdades urbanas afirma que esta paradoja es “un clásico en la las investigaciones sociológicas”. Incide también en que una de las claves son los estigmas asociados a ciertas zonas. “Tienes que pensar que Carabanchel es el distrito con mayor proporción de inmigrantes del municipio de Madrid y que sus escuelas tienen una proporción elevada de hijos de inmigrantes”, señala. “Además de la imagen social dominante del barrio, hay otras variables que juegan un papel importante en cuanto a lo que llamamos comportamiento residencial. Por ejemplo la proximidad de la familia y los amigos, o las aspiraciones de posicionamiento social”, manifiesta.

Margarita Barañano, doctora en Sociología e investigadora de la Universidad Complutense de Madrid con estudios que abordan los arraigos en las grandes ciudades como soporte frente a la vulnerabilidad, señala que “el imaginario de un espacio nuevo suburbano o periurbano alejado del resto ejemplifica para ciertos grupos ese sueño de la casa propia tan presente en el modelo de urbanización dispersa norteamericana que estudiaron Mike Davis o Edward Soja, cada vez más lejos y penetrando cada vez más en desierto. El sueño de un espacio completamente nuevo, sin problemas e historias heredadas”.