La familia Cazón, lista para colonizar un nuevo barrio de Madrid más grande que Zamora

Oferta, oferta y más oferta. Llevamos años escuchando esta palabra mágica. La solución a los problemas de la vivienda, se nos dice, pasa por inundar el mercado con mucho más suelo, grúas y ladrillos. Y Madrid capital tiene un enorme terreno baldío donde las edificaciones brotan como setas desde abril de 2024. El nuevo barrio se llama Los Berrocales, un nombre que se refiere a peñascos de granito, y el primer día tras las vacaciones de Navidad había 17 obras en marcha. La construcción más avanzada es un edificio blanco de 110 pisos llamado Sinán que probablemente este verano se convertirá en el primero en ser habitado. Quedaría inaugurado un barrio que rondará los 67.000 vecinos, más que Mérida, Zamora o Ávila.

Quienes pueden hacer historia como los primeros colonos de Los Berrocales son una familia formada por un consultor y una contable, ambos de 45 años, y sus dos hijos, que han comprado un piso en Sinán. El día después de Reyes tuvieron la suerte de estar contemplando su edificio desde la distancia, tras una valla, cuando EL PAÍS se encontraba haciendo un recorrido por la zona para este reportaje. Aprovecharon para pasar al interior de la zona de obras y se acercaron hasta la misma puerta, donde posaron para recordar con una foto un momento tan señalado.

“Ay Julia, ¡Qué fuerte, qué fuerte, qué fuerte!”, le decía Míriam Martín a su hija de seis años. “¡Mira, mira las vistas!”. Al fondo, pasando un páramo donde pronto se levantarán miles de viviendas, se podían distinguir la sierra y las Cuatro Torres.

―Pero ahí van a construir―, decía el padre, Néstor Cazón.

―Bueno, pues hasta que construyan.

Durante casi tres décadas, Los Berrocales ha sido una promesa incumplida. Después de un largo enredo judicial y la lentitud de la burocracia, este año cobrará vida. Es parte de una macro expansión en las últimas grandes bolsas de suelo disponible en la capital, Los Desarrollos del Sureste, que sumará cuatro barrios nuevos a la ciudad de Madrid (Los Berrocales, Valdecarros, Los Ahijones y Los Cerros) y unos 320.000 vecinos, que irán llegando de forma progresiva hasta final de la década de los treinta. Si la oferta es el remedio para el acuciante problema de vivienda, esta zona de la capital debería convertirse en el mejor laboratorio para comprobarlo.

Lo primero que sorprende es la tranquilidad en la “playa de ventas”, el escaparate que han montado las empresas promotoras a la entrada del nuevo barrio. Consiste en una colina artificial construida con tierra del propio sector como barrera contra el ruido de la A-3, cerca del centro comercial La Gavia, en el Ensanche de Vallecas. Desde esa altura, como si fuera un juego de mesa, las promotoras contemplan la posición de sus fichas en el tablero de Los Berrocales.

Sus oficinas son casetas de tipo showroom donde los comerciales muestran los planos de las viviendas en oferta a cualquier interesado, por lo general a gente que ha visto los anuncios en los portales de Internet. Lo extraño es que por aquí, a pesar de la desesperación por encontrar casas asequibles en Madrid, apenas pase nadie. En una caseta decían el miércoles por la tarde que no habían recibido ni una sola visita en toda la jornada.

Una de las seis promotoras, Kronos Homes, anuncia cinco pisos en su edificio Bloom, “la casa de tus sueños”. El edificio en obras será un complejo con 113 viviendas de uno, dos y tres dormitorios que incluye piscina comunitaria, solárium, coworking, pet spa, gimnasio y dining boutique. Los precios de las cinco viviendas oscilan entre 481.000 y 687.000 euros. Otras promotoras ofrecen precios semejantes, tan altos que muchos interesados se llevan un chasco. “El otro día me dio pena una familia con tres niños que se les veía de clase media baja”, relata una comercial que pide anonimato para evitar líos. “En cuanto les dije el precio… ni se sentaron”.

El portal Idealista mostraba la semana pasada 114 anuncios con precios entre 192.000 y 688.000 euros. Los más baratos son pisos con precio protegido (por ley, el 50% de Berrocales debe seguir ese precio limitado). Los interesados que superen unos ingresos determinados o tengan alguna propiedad previa quedan excluidos. Son pisos desarrollados con el modelo de cooperativa, que tiene fama de incluir sobreprecios en forma de conceptos como aportaciones al capital social o pagos a los gestores del proyecto.

De las 17 obras en marcha (1.776 viviendas), 12 son edificios de precio libre. Son pisos que empezaron a venderse en 2023 de forma gradual. Aún hoy quedan muchas unidades por salir a la venta. Lo último que quieren las promotoras es sacar toda la oferta al mismo tiempo. Si inundaran el mercado de Los Berrocales con cientos de pisos tumbarían los precios, según le dicen a EL PAÍS múltiples fuentes del sector. En su lugar, los publican en Idealista de manera progresiva, con precios cada vez más altos. “¿Cómo vamos a sacarlos todos a la vez?”, responde una comercial como si la alternativa fuera una insensatez. “Aquí no vendemos pan”, contesta otro.

Desde el mirador de “la playa de ventas” se divisan pequeñas siluetas que se mueven, como la familia Cazón, por el perímetro vallado, donde los carteles promocionales de Los Berrocales dicen “Empezamos Madrid”. Son los futuros colonos, deseosos de aproximarse a su porvenir prometido. Raquel Herrero, de 50 años, y su marido José Bolado, de 52, caminan hasta el telefonillo del portón para vehículos. Les acompañan Mario, Lucía y Paula, sus tres hijos, que compiten a ver quien hace la bola de nieve más grande. A unos 100 metros ven las grúas sobre su futura casa, un edificio de nueve plantas y 106 viviendas -gestionado por Habitat Inmobiliaria- que todavía luce en ladrillo. Quieren verlo de cerca. Llaman al timbre sin mucho convencimiento y se les niega la entrada. Toca esperar.

Raquel y José empezaron a buscar piso hace tres años. El suyo, en Usera, cerca de la Caja Mágica, se les había quedado pequeño. Como parte de su “estudio de mercado”, se apuntaron al gran Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA) en 2023. La cola era enorme y cuando llegó su turno ya se habían vendido algunos pisos. Si querían quedarse con uno tenían que dejar una señal de 300 euros que perderían si se arrepentían. Les dieron 20 minutos. Los niños corrían por los pasillos. José se agobió. “¿Estamos comprando camisetas o una casa?”, decía. Finalmente firmaron. Un piso de tres habitaciones con garaje por 344.000 euros. Las dudas de aquel día se han disipado al ver cómo ha subido la vivienda, dice Raquel: “Nos sentimos afortunados”.

El precio de la vivienda libre en Los Berrocales (4.061 euros por metro cuadrado, según Foro Consultores Inmobiliarios) es más caro que en ocho de los 21 distritos de Madrid. En el último año ha subido un 11,2%. No obstante, las subidas se han moderado desde el verano, según esta consultora. En otras partes de Madrid también se ha notado la ralentización.

Muy pronto, antes de que acabe el mes, las vallas serán retiradas y cualquier madrileño podrá conducir y caminar por Los Berrocales. El responsable de esa orden es Luis Cesteros, el gerente de la Junta de Compensación, el órgano que agrupa a los propietarios del suelo y que por ley se encarga del asfaltado, iluminación, jardinería o alcantarillado.

Cesteros monta en su Toyota Rav4 blanco y da a este periódico un tour por calles donde ya están preparados los jardines con columpios, carriles bici, bancos o papeleras. La zona está tomada por obreros, hormigoneras, volquetes y grúas. Los jardineros plantan olmos, pinos, álamos y encinas.

Al otro lado de las vallas, una joven desafía al frío para contemplar su futuro hogar. “Es un momento muy bonito porque es el nacimiento de un barrio”, dice Cesteros. “Ni vosotros ni yo hemos comprado pero si veis esa chica que hace fotos allí pues le hace especial ilusión”.

Cesteros es un jurista vallisoletano de 52 años con aire profesoral. Explica por qué “construir es muy caro”. Los precios en Los Berrocales se ven influidos por el alza de los materiales de construcción, la falta de mano de obra cualificada o el coste de urbanizar el barrio. Estima que un promotor no puede bajar el precio de su piso de 180.000 euros, si quiere recuperar lo que se ha gastado en edificar.

Los precios de Idealista se ven influidos por cosas tan variadas como la factura de los casi 5.000 árboles que ha plantado la Junta de Compensación. Los han tenido que importar desde Italia al precio medio de 3.500 euros la unidad porque “en España hay un déficit de viveros”. “Mirad qué diámetro tienen. No hemos puesto pimpollos. Tienen 8 o 10 años”. Para dejar de comprar a los italianos, Cesteros ha ordenado plantar un pequeño vivero en una parcela todavía baldía: “Nos ahorraremos mucha pasta”.

Anochece y se encienden las farolas mientras los dos niños de la familia Cazón juegan por los jardines en torno a su futura casa. La familia se “lanzó a la piscina” en octubre de 2023, cuando la promotora, Aedas Homes, empezó a vender. Llevaban cuatro años buscando algo razonable. Les pusieron en lista de espera y les dieron poca esperanza, pero la madre, Míriam, decidió que no se les podía escapar esta oportunidad. “Me puse muy pesada. Día sí y día no, les llamaba”.

Finalmente les dieron luz verde pero debían reservar con 3.000 euros en menos de 48 horas. Como tantos otros, se alegran de haber pagado. Compraron por 456.000 euros un tercero de 85 metros cuadrados, sin contar la terraza. Cuentan que un mes más tarde un piso similar se vendía por 25.000 euros más y dos años después por 100.000 euros más.

Los Cazón se mudarán desde el barrio vecino, el Ensanche de Vallecas, levantado durante el boom de principios de siglo. Como sufrieron entonces lo que supone estrenar una zona nueva, conocen el sacrificio que les espera. “Nos dan miedo los robos, los okupas, las carreras ilegales, los atascos, la falta de transporte público…”, enumera Míriam. “Venimos al medio de la nada. ¿Cómo pueden pedir ese dinero por un barrio por desarrollar?”. Le molesta pero lo dice con una sonrisa radiante. Van a estrenar casa en Madrid y eso, en estos tiempos, es casi un privilegio.

¿Tiene algo que contar? Escriba a los autores a dexposito@elpais.es y fpeinado@elpais.es