La Generalitat Valenciana aprovecha la lucha contra la burocracia para facilitar la urbanización del suelo

El Consell ha redactado una nueva ley del suelo para poner fin a la “carrera de obstáculos” que supone aprobar un plan urbanístico en la Comunidad Valenciana con la ley en vigor, que aprobó en 2014 un Gobierno autonómico también del PP. El Ejecutivo de Juanfran Pérez Llorca esgrime que es necesario para simplificar la burocracia en la gestión del suelo, pero desregula los procesos de urbanización de este. Flexibiliza la obligación de reservar suelo para la vivienda protegida y dotacional en un momento de déficit severo y muchos de los artículos remiten a un desarrollo reglamentario posterior que escapará al posible control parlamentario. Son las principales críticas vertidas tras el análisis del texto. La Generalitat niega la mayor de la desprotección e incide en que el modelo es “excesivamente rígido”.

El vicepresidente y consejero de Territorio, Vicente Martínez Mus, presentó el pasado noviembre el anteproyecto de la ley, ahora en exposición pública, como una solución a la farragosa normativa en vigor en alusión a la vigente Ley de Ordenación del Territorio y Urbanismo (LOTUP), aprobada en 2014 por el Gobierno autonómico presidido por Alberto Fabra, modificada en dos ocasiones por los posteriores gobiernos de izquierdas (socialistas, Compromís y Unides Podem).

Los excesos y abusos urbanísticos durante la época de la burbuja inmobiliaria, que se reflejaron en un reguero de casos de corrupción, dieron lugar a una alambicada legislación, precisamente para evitarlos. En esencia, la futura ley deja los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU) como un mero documento estratégico para agilizar su aprobación. La norma simplifica el uso del suelo no urbanizable, regula además la situación de miles de edificaciones preexistentes mediante órdenes individualizadas que, sin legalizarlas, garantizan condiciones de seguridad.

En materia de gestión urbanística se introducen fórmulas más flexibles que incorporan la colaboración público-privada, la gestión municipal o por propietarios, y solo se exigirá una declaración responsable, sin necesidad de licencia. Se convierte en el título ordinario, lo que permitirá reducir plazos y simplificar procedimientos con un control posterior.

Gerardo Roger, arquitecto y urbanista con más de 40 años de experiencia, que fue alto cargo de Urbanismo con el Consell del socialista Joan Lerma en los años 90 y padre de la Ley reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU), encuentra en el anteproyecto dos cuestiones llamativas: que muchos artículos remitan a un posterior desarrollo reglamentario de los procedimientos de gestión del suelo cuando la vigente ya los incluye en su articulado, que “comportaría la aparición de eventuales prácticas de desregulación, en muchos casos indeseables”.

Así ocurrió con la ley de 1994, que aprobaron los socialistas, pero permaneció 12 años sin un desarrollo reglamentario tras la llegada de Eduardo Zaplana, del PP, al Gobierno valenciano. Los reglamentos, como apunta este experto, sirven para “reajustar” los preceptos básicos que establece la ley.

Entre las cuestiones que se remiten a un desarrollo reglamentario posterior están, según Roger, cinco instrumentos importantes en los planes urbanísticos: por ejemplo, la memoria de viabilidad económica, un instrumento crucial para conocer las plusvalías que genera el planeamiento urbanístico y garantiza una adecuada participación pública en esos beneficios. Estos instrumentos están ya en la ley vigente por lo que “procede mantenerlos” en la futura norma, recomienda Roger.

Otro elemento llamativo para este experto es que en el anteproyecto se reducen las posibilidades de que la Administración Pública reciba suelo para hacer vivienda pública, tanto de protección pública como pública dotacional, cuando la necesidad de disponer de suficiente vivienda pública a precios asequibles es más perentoria que nunca.

“Hay un suelo edificable y urbanizado que los promotores o propietarios tienen que entregar a los ayuntamientos, que oscila entre el 0 y el 20% del aprovechamiento, y que se decide en función de la rentabilidad económica de las actuaciones”. En el nuevo texto se establece en un 10% fijo (artículos 45 y 47), con independencia de si es un desarrollo de superlujo o un proyecto modesto.

En los suelos dotacionales —para usos públicos esenciales— se puede construir también vivienda pública de alquiler a precios sociales que también lo recoge la ley autonómica todavía en vigor. “Se tienen que ceder como mínimo 35 metros cuadrados de suelo por cada 100 construidos para equipamientos y zonas verdes. Hay una parte de esos suelos que podrían ir para un colegio, para una guardería, una biblioteca o también para viviendas de alquiler social para jóvenes. Pues esa reserva de suelo se reduce de 35 a 30 metros cuadrados [artículo 96]”, explica el urbanista.

Por el contrario, el procedimiento de tramitación conjunta de la evaluación ambiental con el planeamiento urbanístico se hace ahora más coordinado, lo cual es una mejora, concluye Roger. En la oposición, la portavoz adjunta socialista en Les Corts, María José Salvador, exconsejera de Urbanismo con el Botànic, sentencia que el anteproyecto “combate la burocracia con menos garantías y seguridad jurídica”.

Según la parlamentaria, la nueva concepción de los PGOU “es un ataque a la autonomía municipal de los pueblos” y abre la puerta a reducir la reserva de suelo para vivienda protegida en todos los casos. “Es un paso más en la consolidación de un modelo en el que la vivienda es para hacer negocio y no para garantizar el derecho de las personas. Tu tenías un marco jurídico con una reserva mínima y abres la puerta a que se reduzca a la baja, lo flexibilizas”, denuncia.

La socialista critica que los Proyectos de Interés Autonómico (PIA), empleados para ubicar grandes inversiones, podrán ir en suelo protegido si el Consell lo considera compatible. Además, con una declaración responsable, en la que una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU) informará si cumples con la norma, ya se podrá iniciar la obra y obtener la licencia. “Es un acto de fe”, concluye Salvador.

Réplica de Territorio

La Consejería de Territorio replica que la regulación anterior de los PIA ya contemplaba la posibilidad de que uno de estos proyectos se implantara (total o parcialmente) en suelo protegido. “No significa que se pueda autorizar sin tener en cuenta una serie de garantías” y pone de ejemplo que no se podrá implantar en ámbitos de la Red Natura 2000, “lo que limita el establecimiento en buena parte de los suelos no urbanizables”.

Sobre la posible rebaja de vivienda protegida, el departamento de Martínez Mus insiste en que es una prioridad del Consell y lo que se introduce en el anteproyecto es “una posibilidad excepcional y motivada de ajustar la reserva de suelo en determinadas actuaciones, sin eliminarla. Si se modula en un ámbito concreto, debe garantizarse su cumplimiento íntegro en el conjunto del municipio”. No hay flexibilidad en el porcentaje sino en cómo se cumple, asegura el departamento.

De los PGOU, la futura ley parte de que el modelo vigente se ha vuelto en la práctica excesivamente rígido, voluminoso y lento, “por eso se reordena el sistema y el plan queda como instrumento directivo y estratégico y desplaza la ordenación detallada a los planes operativos (plan pormenorizado, plan parcial y plan de reforma interior).

Por último, sobre solo una declaración responsable para iniciar un proyecto urbanístico, Territorio afirma que la licencia previa se reserva para actuación de gran impacto y riesgo mientras que se desbloquean las intervenciones comunes, pero matiza que la declaración responsable tampoco es “un vale todo”.