¿Se puede actualizar la renta de alquiler acumulando las subidas del IPC de los años en que esta no se actualizó?

Pregunta. El 7 de mayo vence el primer contrato de vivienda habitual que firmé con dos inquilinos en Madrid. Aunque en el contrato se ha establecido que la renta es actualizable anualmente por el IPC, por la especial confianza la he mantenido congelada. Recientemente he hablado de mi voluntad de renovar el contrato añadiendo un anexo para clarificar la cuantía de la renta. Los inquilinos me contestan que al no preavisar con cuatro meses de antelación opera de modo inmediato la prórroga automática por tres años más del contrato. Ante esta negativa, soy consciente de que no puedo exigir las cantidades no percibidas, pero ¿les puedo exigir una renta actualizada acumulando las subidas que no apliqué durante estos cinco años? Aunque no se haya respetado el plazo de preaviso del arrendador de cuatro meses: ¿puede firmarse un anexo al contrato de renovación expresa del arrendamiento? ¿Cómo funciona la prórroga tácita del contrato tras los cinco años del contrato anual? ¿Hasta el año 2029 no puedo hacer nada? (Rafael M.)

Respuesta. La Ley de Arrendamientos Urbanos es clara en materia de actualización de la renta: si el propietario no aplicó en su momento las subidas anuales conforme al IPC publicado por el INE, no puede reclamarlas ahora de forma acumulada ni con carácter retroactivo. La renta solo puede actualizarse anualmente si así se acordó en el contrato y, si el arrendador no ejerció ese derecho en cada anualidad, se pierde en lo que respecta a los años anteriores.

No obstante, sí es posible aplicar la actualización acumulada de los últimos cinco años, pero únicamente con efectos desde el mes siguiente a aquel en que se notifique al arrendatario y sin efectos retroactivos.

Por otro lado, los arrendatarios tienen razón en relación con la duración del contrato. Al no haber comunicado el arrendador su voluntad de no renovar con la antelación legal de cuatro meses al término del periodo de duración obligatoria de cinco años (o siete años si el propietario es persona jurídica), el contrato ha entrado automáticamente en prórroga tácita, conforme al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se prórroga automáticamente por plazos anuales hasta máximo de tres años más.

Durante esta prórroga tácita, el contrato continúa en las mismas condiciones pactadas inicialmente, incluida la renta vigente, aunque con la posibilidad de actualizarla anualmente conforme al IPC. Además, los arrendatarios no están obligados a firmar un nuevo contrato ni a aceptar una nueva renta, pudiendo mantenerse el arrendamiento en las condiciones actuales hasta el año 2029.

En definitiva, conforme al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, si al finalizar los cinco años obligatorios (siete años si el propietario es persona jurídica) ninguna de las partes avisa a la otra con la antelación legal (cuatro meses el arrendador, dos meses el arrendatario) de su intención de no renovar, el contrato se extiende automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

El arrendador siempre puede intentar alcanzar un acuerdo con los inquilinos para resolver anticipadamente el contrato o firmar uno nuevo con nuevas condiciones, pero los arrendatarios no están obligados a aceptarlo.

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