El sector inmobiliario apoya la idea de multiplicar la construcción de vivienda en Madrid

El proyecto del Ayuntamiento de Madrid de multiplicar la construcción de nuevas viviendas en desarrollos urbanísticos ya aprobados en la capital es bien recibido —de manera casi unánime— por expertos y empresas del sector inmobiliario. La idea sobre la que trabaja el Consistorio de aumentar considerablemente la ratio de edificabilidad en los nuevos barrios, adelantada por EL PAÍS, encaja con lo que sectores ecologistas, urbanistas, las universidades y en general la izquierda llevaban planteando hace años: que los nuevos PAU (programas de actuación urbanística) diseñados en los años noventa no estaban pensados a escala humana, sino para el coche, y eran muy diferentes del Madrid central. El Plan Estratégico Municipal (PEM) que proyecta el alcalde, José Luis Martínez-Almeida, pretende densificar esos nuevos proyectos. De momento la idea es solo un borrador con buena acogida, aunque los expertos advierten de que quedan dudas por aclarar en cuanto a la aplicación concreta.

El plan está diseñado para aprobarse en principio a comienzos de 2027. Será una norma que tenga prioridad sobre el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) porque esta figura jurídica requiere muchos años de tramitación para modificarse. El plan estratégico, en cambio, establece las necesidades de la ciudad a 20 o 30 años vista. Y uno de los principales cambios que propone, ante el crecimiento demográfico en la ciudad, es la denominada redensificación de vivienda en los futuros barrios, donde actualmente hay previstas 150.000 casas por construir. El plan que tiene entre manos el delegado de Urbanismo, Borja Carabante, permitirá doblar o triplicar ese número (la cifra definitiva está por decidir). También se pretende intensificar la construcción en los desarrollos recientes ya finalizados o en áreas consolidadas de la ciudad (en los territorios donde sea posible).

La voluntad de aumentar el volumen de viviendas en zonas ya construidas o en desarrollo también ha sido explorada por otros territorios, como Cataluña, e incluso en países como el Reino Unido o Países Bajos. El presidente de la Generalitat, Salvador Illa, presentó en septiembre del año pasado un plan que preveía elevar la densidad en 69 áreas estratégicas para crear 240.000 pisos. Su propuesta fue recibida con algunas críticas desde la oposición, como también ha sucedido en Madrid.

El sector en sentido amplio ve con buenos ojos la medida. Sigfrido Herráez, decano del Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM), pone como ejemplos los desarrollos recientes de Las Tablas, Sanchinarro o Montecarmelo, todo al norte de la ciudad. En esas áreas hay muchas zonas vacías y cree que se puede redensificar la vivienda porque todo, incluso las dotaciones para dar servicio a esas residencias, está sobredimensionado. “No pasa nada negativo por construir más ahí, los vecinos no van a notar ningún problema, excepto que se están creando nuevas casas donde tal vez sus hijos sí van a poder comprar”, afirma. “Si mañana se hace un 20% más de vivienda en los nuevos desarrollos, ¿qué ocurre? Defiendo que no pasa nada más allá de que estamos haciendo muchas más viviendas a los que lo necesitan", añade.

Carabante explicaba a este diario que dentro de la M-30 la densidad neta del tejido residencial está en torno a 144 viviendas por hectárea, mientras que fuera es de 87 viviendas por hectárea. “Si Madrid tiene el 98% de su suelo consolidado, tenemos que crecer hacia afuera, pero también intensificando las viviendas, o generando operaciones de transformación que permitan intensificar el uso residencial”, afirmaba. En los conocidos como nuevos desarrollos está prevista la construcción de 150.000 casas para casi 500.000 personas.

“Tenemos que aprender de lo que se está haciendo en el desarrollo urbanístico y hacerlo más denso por un tema de abaratamiento futuro y por razones medioambientales”, indica Herráez, conocedor de los trabajos del ayuntamiento. “Antes se decía que con una densidad baja se ganaba calidad de vida, pero ese modelo no se puede mantener en consumo energético. Es al revés”, agrega.

Grandes calles

Domingo Menéndez, director gerente de la junta de Valdecarros (el organismo urbanizador que agrupa a los propietarios del suelo de ese futuro barrio), también defiende la densificación. “Hay cierto consenso en que la ciudad compacta es una ciudad medioambientalmente más adecuada y más eficiente. Es el tipo de barrio en el que a todos nos gustaría vivir”. Y Jorge Ginés, director general de Asprima, la patronal madrileña de promotoras inmobiliarias, recuerda que todos los nuevos desarrollos que se han hecho desde los años noventa “son prácticamente iguales, barrios muy poco densos con grandes zonas verdes y grandes calles”.

Ginés lamenta que para tener suelo consolidado (listo para construir, por tener ya acceso a los servicios básicos como agua, luz o alcantarillas) se tarde más de 20 años en los trámites de aprobación y urbanización. Y destaca que tener una densidad baja tras dos décadas para sacar adelante un proyecto “es malgastar el suelo porque cuesta mucho en tiempo y dinero desarrollarlo”. “Si se permite la densificación, estaremos produciendo muchas más viviendas”, agrega.

Menos entusiasta, Antonio Giraldo, concejal de urbanismo por el PSOE, coincide en que, en principio, una ciudad más densa es más eficiente, sostenible y presta mejores servicios públicos. Pero se queja de que el ayuntamiento haya dejado fuera de la iniciativa a los grupos políticos de la oposición. “El Ayuntamiento es soberano en decidir el uso del suelo. Pero todo esto puede ir bien o mal. Si el Ayuntamiento lo interpreta como una manera meramente especulativa al servicio de intereses particulares y privados, densificar no será conforme a lo que nosotros creemos que debe cumplirse”, avisa.

La oposición es frontal, en cambio, en el Movimiento Sumar, que considera “una trampa” la proyección de nuevas viviendas que contempla el alcalde. “No hay garantías de que más construcción, bajo el PP, implique mejor acceso a la vivienda. Más bien todo lo contrario. Madrid es el paraíso de los especuladores y de los rentistas, no de la vivienda”, sostienen fuentes de la organización.

Tampoco los grupos ecologistas se muestran convencidos, pese a que la eficiencia energética es uno de los elementos que se suelen esgrimir en defensa de la densificación de territorios. “El Ayuntamiento mantiene la continuidad de los procesos de intensificación urbana que han llevado al agotamiento físico y ecológico del municipio en tres décadas”, advierte María Ángeles Nieto, portavoz de la Plataforma Ecologista Madrileña. “La densificación de los tejidos ya construidos y de los ámbitos en desarrollo rebasa los límites ambientales de la ciudad y amenaza la habitabilidad”, lamenta.

Greenpeace ofrece una visión más matizada: “Aunque hablar de densificación en vivienda tiene sentido como estrategia para la sostenibilidad, esto no puede hacerse sin salvaguardias sociales, ambientales, y mucho menos a costa de desregular para pisar la normativa al gusto“, defiende María Prado, responsable de la campaña de Vivienda Digna en Greenpeace. En su opinión, los esfuerzos políticos y económicos deberían dirigirse “a rehabilitar el parque inmobiliario que ya tenemos”.

El decano de los arquitectos concede que pueda haber actores que pretendan simplemente ganar dinero con la densificación. “Lo que tiene que hacer el Ayuntamiento es ver cómo esas plusvalías revierten en la ciudad y en el Ayuntamiento”, prosigue, “y si alguien con una visión más de izquierdas quiere ponerle un impuesto adicional a esos promotores que van a construir más en sus suelos, podría hacerlo”, sugiere.

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