Vendo mi piso para vivir más desahogado: así es el ‘downsizing’ inmobiliario

Es de sobra conocido que quien tiene una vivienda en propiedad tiene un tesoro. Casi un yacimiento, a la vista de los precios que maneja el mercado residencial. Pocos activos se han revalorizado al ritmo que lo están haciendo las casas. Esto significa que quien compró su vivienda habitual hace cinco o diez años —y no digamos entre 2008 y 2013, periodo en el que el precio bajó tras el pinchazo de la burbuja— tiene entre sus manos un bien que ha incrementado su valor de forma considerable.

Véanse los datos de Sociedad de Tasación en 2019, que cifraban el precio de la vivienda nueva en España en 2.453 euros por metro cuadrado en las capitales de provincia y en 3.627 euros en Madrid. Las cifras a mediados de 2025 colocan el precio medio por metro cuadrado en España en 3.151 euros, con Madrid y Barcelona superando los 4.000 euros (Madrid con 4.893 euros en junio).

La evolución es similar en el mercado de la vivienda usada. Según Fotocasa, el precio acumulado ha subido en España un 29% en los últimos diez años, un 18% en el último lustro y un 7% en 2024. La revalorización ha sido muy significativa fruto del desequilibrio entre oferta y demanda. “Hay comunidades en las que una vivienda vale 160.000 euros más que hace 10 años, como en el caso de Baleares”, indican en el portal inmobiliario.

Ese enriquecimiento sobrevenido es lo que lleva a algunos propietarios a plantearse vender la casa en la que residen para comprar un inmueble más barato y así obtener liquidez, ya sea para vivir de forma más desahogada, liquidar la hipoteca o hacer frente a ciertos gastos. Y, además, ahorrar en mantenimiento, seguros, energía, comunidad e impuestos. Es lo que en el sector se llama downsizing inmobiliario, es decir, mudarse a una propiedad más pequeña con la finalidad de reducir gastos.

Raquel Rodríguez, madrileña de 48 años, desconocía ese término, pero es justo la idea a la que le da vueltas desde hace un par de meses, cuando su vecina puso a la venta su piso, más pequeño. Propietaria de un ático en un barrio obrero de Madrid, se separó hace ahora ocho meses. Paga hipoteca, tiene un hijo menor de edad y su sueldo es algo justo. Se plantea vender su ático de tres dormitorios, mucho más caro y grande, para comprar el de su vecina y reducir la hipoteca o cancelarla si el dinero obtenido da de sí. Tras las Navidades acudirá a una inmobiliaria a informarse de los pros y contras, si es que para entonces el piso de su vecina sigue disponible.

Algunos expertos consultados señalan que en estos momentos no hay una oleada de ventas por presión financiera, ya que “la cuota hipotecaria media representa aproximadamente un 32% del salario medio. En Madrid, esta cifra asciende al 40%, niveles elevados, pero dentro de los estándares de prudencia europeos”, sostiene Ricardo Sousa, consejero delegado de Century 21 para España y Portugal. Insiste en que el patrón dominante sigue siendo el cambio de vivienda motivado por proyectos vitales como la formación o disolución de pareja, nacimientos, teletrabajo o herencias, aunque reconoce que hay ajustes puntuales de venta para aligerar cargas.

Es decir, no hay sobreendeudamiento extendido, pero sí hay hogares con necesidad de vivir más desahogados. “Cada vez hay más casuística, vender para obtener liquidez no está mal visto. Antes se veía como una pérdida de nivel social y ahora está más integrado en la sociedad”, estima Manuel Domingo, bróker de la agencia Re/Max Ability.

Hay tres grandes grupos de clientes: separados o divorciados, personas mayores de 65 años y gente que cambia de ciudad. Sin olvidar los que aprovechan la coyuntura para invertir. “Quienes compraron muy barato ven que estamos en máximos de precios y venden para recoger plusvalías”, dice Domingo. Cuenta el caso de un cliente de 62 años que se va a prejubilar y que vende su ático de 170 metros cuadrados en la plaza de la Paja de Madrid. “Con el dinero va a comprar un estudio más pequeño y económico para vivir él y otros dos para invertir”.

Respecto a los separados y divorciados, el caso de Raquel Rodríguez no es el habitual, ya que ella es dueña en solitario de la casa. La operativa usual es vender la vivienda común para comprar otras dos de menor tamaño. “Tenemos un caso en Montecarmelo (Madrid) de un piso de tres dormitorios, dos baños y dos plazas de garaje que la pareja que se separa vende por 600.000 euros. Les queda una hipoteca de 200.000 euros, así que cada uno se llevará unos 200.000 euros aproximadamente”, explica Juan Pedro Caro, fundador y consejero delegado de la agencia Templo Consulting.

Conseguir reducir o cancelar la hipoteca del tirón no es cuestión menor, pero hay que tener en cuenta que con los precios actuales son inevitables ciertas renuncias. “Hay que reducir metros o servicios como piscina y pádel o hay que irse a una zona más económica”, advierte Caro. Y remata: “Ninguna de las dos partes podrá comprar nada similar a lo que vende, lo vemos a diario”.

Además, el agente inmobiliario recuerda que el plazo para reinvertir el dinero obtenido por la venta de la vivienda es de dos años. He aquí la piedra en el zapato para algunos propietarios. En caso contrario, las ganancias obtenidas estarán sujetas al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), lo que puede representar un porcentaje significativo: de hasta un 23% si la ganancia va de 50.000 a 200.000 euros. Respecto a los propietarios que usen parte de los beneficios obtenidos para cancelar el préstamo, deben tener en cuenta que la reinversión en la nueva vivienda habitual tendrá que ser el precio final de venta menos la hipoteca pendiente de pago. “Si vendo mi casa en 350.000 euros y tenía una hipoteca de 50.000, tengo que reinvertir 300.000 euros”, explica Caro.

Templo Consulting también gestiona la venta de un piso en Madrid comprado en 2017. “Los dueños se mudan a su ciudad de origen, Toledo, porque un miembro de la pareja ha encontrado trabajo allí y van a sacar unos 180.000 euros”. Este es otro tipo de cliente, el que se muda a una ciudad más pequeña con precios más asequibles, a la montaña o a lugares de playa.

Extranjeros en la costa

De hecho, el downsizing inmobiliario es habitual entre extranjeros y “ya representa el 7% de las operaciones de Keller Williams en la costa mediterránea”, de acuerdo con esta agencia. Británicos, alemanes, belgas, holandeses o estadounidenses de entre 60 y 70 años venden viviendas de 250 o 300 metros cuadrados en ciudades como Mánchester, Hamburgo o Ámsterdam, y adquieren en su lugar un piso de 90 o 100 metros en primera línea del Mediterráneo. “La operación les permite, además, ahorrar entre 200.000 y 400.000 euros netos para su jubilación”, sostienen.

Las personas mayores de 65 años son el otro gran perfil que ha encontrado en su vivienda habitual un salvavidas y, además, con la ventaja de estar exentos de declarar la ganancia patrimonial. “Las decisiones en este caso se toman a nivel fiscal”, afirma Caro. Y añade: “Muchos están aprovechando los precios actuales para vender y comprar un piso más pequeño cerca de los hijos”. Algunos buscan liquidez, otros complementar la pensión o una vida más cómoda en pisos adaptadas: “Cambian casas grandes con escaleras, jardín o piscina para irse a pisos con esos servicios comunitarios”, dicen en Keller Williams.