Ya es oficial: el BOE declara zonas tensionadas a San Sebastián, A Coruña y otros 21 municipios navarros

Luz verde a la declaración de nuevas zonas tensionadas para poner un freno a la escalada de los precios del alquiler. Se suman al mecanismo 21 municipios de Navarra, entre ellos Pamplona, además San Sebastián y A Coruña, la primera ciudad en una comunidad gobernada por el PP para la cual se solicita activar el procedimiento, según la resolución que publica el Ministerio de Vivienda este martes en el Boletín Oficial del Estado (BOE). A día de hoy, hay 301 municipios declarados como puntos calientes en cuatro distintas comunidades autónomas, en los que viven más de ocho millones de personas.

La declaración de zonas tensionadas es una prerrogativa contemplada en la nueva Ley de Vivienda. Se trata de áreas donde los precios inmobiliarios han subido hasta tal punto que están expulsando a los ciudadanos, una realidad aterradora en muchas ciudades y provincias. En la práctica, la declaración interviene el mercado con la introducción de un control de precios: limita la posibilidad de encarecer los contratos de alquiler a la vez que establece bonificaciones fiscales para los propietarios que rebajan las rentas para sus inquilinos.

Las autoridades facultadas para declarar estas zonas son las comunidades autónomas, la administración competente en materia de vivienda, a instancias de los municipios. Esta bicefalia administrativa y normativa —la legislación es estatal, pero la tienen que aplicar los territorios— está repercutiendo en el alcance de la ley, puesto que varios barones regionales del PP, que gobierna en 11 de las 17 comunidades, han mostrado su rechazo a implementarla.

Cataluña fue el primer territorio en declarar zonas tensionadas. Lo ha solicitado para la gran mayoría de sus municipios y aglutina a la casi totalidad de la población que vive en estos perímetros (más de siete millones de personas). El País Vasco y Navarra se acogieron al mecanismo el año pasado, solicitando su puesta en marcha en varias localidades. Galicia, donde gobierna la derecha, acaba de activarlo para A Coruña, y Santiago de Compostela se sumará pronto a esa declaración. Asturias lo está tramitando, así como otros municipios vascos.

Los criterios para definir estos perímetros, normalmente pequeñas zonas equivalentes a los distritos censales, son dos, y no tienen que darse a la vez: que el coste medio del alquiler o hipoteca, más gastos y suministros, supere el 30% de la renta media de los hogares de la zona o que los precios de compra o alquiler hayan superado en más de tres puntos el IPC de la comunidad donde se ubican en los cinco años anteriores a la declaración de zona tensionada.

En estas áreas, los pequeños propietarios que formalizan un nuevo contrato de alquiler están obligados a mantener el precio del precedente —al margen de la actualización anual de renta, que se basa en un nuevo índice— y no podrán añadir costes o gastos que no estuvieran ya contemplados. Solo podrán elevar el alquiler, con un tope máximo del 10%, si realizan determinadas obras de rehabilitación o accesibilidad o se comprometen a que el inquilino se quede en la vivienda durante 10 o más años. Además, aquellos arrendadores que bajan el precio del alquiler en al menos un 5% pueden deducirse hasta un 90% de los impuestos que paguen por esos rendimientos.

Un caso distinto es el de los grandes tenedores, que para ser calificados como tales deben concentrar en sus manos más de 10 inmuebles urbanos o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial —también es posible incluir en esta categoría a pequeños propietarios que tengan en zonas tensionadas más de cinco viviendas—. A la hora de fijar los precios de los nuevos contratos de alquiler deberán regirse por el sistema de precios de referencia que también crea la Ley de Vivienda. La misma referencia vale para los pequeños propietarios que saquen sus propiedades por primera vez o que no las hayan arrendado en los cinco años anteriores. La norma también obliga a las administraciones a ejecutar medidas para incrementar la oferta de alquiler y enfriar los precios en estos perímetros con un plan a tres años.

El ministerio dirigido por Isabel Rodríguez defiende que la nueva legislación funciona, y lo hace esgrimiendo los datos de Cataluña. Destaca que en Barcelona los precios de los alquileres se han reducido un 8,9%, un 4,9% en las zonas declaradas tensionadas de la comunidad y un 4,7% en el conjunto del territorio autonómico. A la vez, subraya que la oferta no se ha visto mermada por la nueva normativa, puesto que en Cataluña se han firmado 11.807 nuevos contratos.

“Con esta ley es posible bajar los precios del alquiler sin que esto afecte a la oferta”, ha declarado este martes Rodríguez, quien ha instado a otras comunidades que sufren los mismos problemas de precios a aplicar la normativa. “No entiendo por qué en Andalucía, si Málaga es una de las ciudades más imposibles de nuestro país, no se están aplicando estas medidas de contención de precios y de activación de mecanismos extraordinarios para construir más vivienda asequible. No entiendo por qué en Madrid, otro de los mercados más imposibles, no se están aplicando estas ventajas que implicaría que medio millón de propietarios podrían bonificarse si bajan el alquiler, y así a lo largo y ancho del territorio”, ha lamentado.

Las nuevas zonas declaradas tensionadas y recogidas en el BOE publicado este martes son A Coruña, en Galicia, una condición que solicitó el ayuntamiento (PSOE) y fue resuelta por la comunidad (PP); en el País Vasco, San Sebastián, la primera capital de provincia de Euskadi en hacerlo, y el municipio de Galdakao (distrito 2). Las localidades navarras que han activado el mecanismo son Pamplona, Tudela, Valle de Egüés, Burlada, Barañáin, Zizur Mayor, Estella-Lizarra, Aranguren, Berriozar, Tafalla, Ansoáin, Villava, Corella, Valle de Elorz, Cintruénigo, Baztan, Altsasu, Huarte, Berrioplano, San Adrián y Peralta.