Arrendamiento

Constituye el arrendamiento financiero de edificaciones una modalidad contractual con doble incidencia a efectos del IVA, por una parte respecto de su devengo, pues el mismo se produce durante la vigencia del contrato a medida que sea exigible cada una de sus percepciones, al considerarse como una operación de tracto sucesivo, y por otra en cuanto a aplicación de la exención que la normativa del impuesto establece para las segundas o ulteriores transmisiones de edificaciones, al excluirse de la misma a la posterior transmisión del inmueble arrendado como consecuencia del ejercicio de la opción de compra. Pudiendo, a este respecto, plantearse las consecuencias que sobre ambas cuestiones tendría un eventual adelanto del ejercicio de dicha opción de compra.

En cuanto al devengo, el efecto sería evidente, pues al producirse la transmisión del inmueble se devengaría el impuesto por todo el importe del contrato que reste por pagar, lo que tendría igualmente lugar cuando el arrendatario hubiese adquirido, en su caso, el compromiso de ejercitar la opción, al equipararse al propio ejercicio de la misma.

Por lo que se refiere a la exclusión de la exención la cuestión se circunscribe a la naturaleza de la operación realizada, pues, como ha puesto de relieve el Tribunal Económico-Administrativo Central, la normativa específica que regula este tipo de contratos establece unos plazos de duración mínimos y la posibilidad de ejercitar la opción de compra al término del contrato, estableciendo así el momento en el que procede su ejercicio, por lo que un ejercicio anticipado de la opción de compra no debe considerarse inherente a este tipo de contrato. En su consecuencia, al no poder considerarse por su cancelación anticipada como un contrato de arrendamiento financiero, por no cumplirse los requisitos legales del mismo, la adquisición del inmueble por el arrendatario mediante el ejercicio anticipado de la opción de compra no estaría excluida de la exención en el IVA por segunda o ulterior transmisión de edificaciones, lo que supone que resultaría gravada por transmisiones patrimoniales.