Dos fondos que compraron 2.490 pisos públicos a Gallardón y Botella los revenden hasta seis veces más caros

Dos fondos de inversión están a punto de cerrar un negocio redondo con los pisos que un día pertenecieron a los madrileños. Son dos de los mayores caseros privados de Madrid, Fidere y Nestar, que compraron 2.490 viviendas públicas al Ayuntamiento de la capital cuando el mercado tocó fondo durante el resacón del ladrillo. Dieciséis años después esas dos empresas se preparan para venderlos muchísimo más caros, en un momento de desenfreno inmobiliario. Los anuncios han llegado a Idealista con precios inalcanzables para muchos madrileños, como un piso en Sanchinarro de tres habitaciones por 649.000 euros.

La venta de estos pisos públicos, en dos macrooperaciones en 2010 y 2013, sacó a los madrileños a la calle, enfrentó a los políticos y fue examinada por la justicia. Ahora, las reventas apenas capturan la atención. Unos pocos vecinos de Carabanchel se han manifestado y han colgado pancartas en sus bloques, pero la cobertura mediática está siendo escasa. La portavoz de la oposición de izquierdas, Rita Maestre, de Más Madrid, les ha respaldado: “Las viviendas que Ana Botella malvendió por 70.000 euros engañando a los vecinos ahora pasarán a ser propiedad de otro fondo buitre“, ha dicho en X.

La primera venta la hizo el equipo del alcalde Alberto Ruiz Gallardón (PP) en 2010. Las crónicas de entonces calificaron de “inédito” que el Ayuntamiento de Madrid vendiera parte de su patrimonio a un fondo. Solo cinco años antes, el regidor se había paseado el día de entrega de llaves por los pisos bautizados como Sanchinarro X. Se beneficiaron madrileños menores de 35 años que iban a pagar entre 236 y 434 euros al mes con opción de compra.

Esos inquilinos nunca pudieron adquirir esos inmuebles. El verano de 2010 recibieron cartas del Ayuntamiento que les informaban de que sus pisos iban a ser subastados. Solo hubo un pujador, el fondo madrileño Lazora (llamado ahora Nestar), que adquirió 630 viviendas, entre ellas las 304 de Sanchinarro X, las más jugosas por su ubicación en el norte de la capital. Lazora pagó 65 millones de euros por todo el lote. Es decir, 103.000 euros de media por vivienda.

Comprar un piso en Sanchinarro cuesta casi el doble que en 2010, según los datos que ha compartido Idealista con EL PAÍS, pero Nestar está aspirando a un margen mucho más alto. Sus anuncios oscilan entre los 365.000 euros por un piso de una habitación y los 649.000 de los de tres. Nestar tenía este jueves ocho anuncios en Idealista de sus pisos de Sanchinarro X. Un portavoz no ha respondido a la pregunta sobre si piensan vender toda la promoción, pero sus teleoperadores responden a los interesados en comprar que “van a seguir saliendo unidades”.

¿A qué se debe esta venta progresiva? Nestar puede vender los pisos con el inquilino, pero si espera a que acaben sus contratos (que duran siete años por obligación legal), puede pedir un precio más alto, según explican los analistas del mercado. Así, los pisos en venta son los de aquellos vecinos cuyo alquiler está en su recta final, los últimos seis meses. Recientemente, Nestar comenzó a enviar burofaxes a esos inquilinos, informándoles de que piensa vender sus pisos y dándoles la posibilidad preferente de compra.

La noticia ha corrido de boca en boca y algunos han entrado en pánico. Ángel Petinal, de 65 años, lleva inquieto desde que un vecino le avisó de estos movimientos hace semanas. Es uno de los pocos inquilinos que permanece desde la época de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) y ha conseguido que Nestar le mantenga la renta en 600 euros mensuales. Su contrato acaba en enero de 2027.

Este miércoles al mediodía, salió al balcón de su pequeño ático y se quedó mirando la sierra nevada, una vista de la que ha gozado durante 17 años. “No voy a encontrar nada como esto”, se lamentó. “No tengo dinero ni propiedades. ¿Qué va a ser de mi vida?“

Al final de 2025, Nestar tenía una cartera de 8.844 viviendas destinadas al alquiler por España. Aparentemente, solo va a mantener en Sanchinarro sus “alquileres flexibles” (de uno a once meses de duración) porque su web sigue ofertando este modelo. Son más lucrativos que los de larga duración (poco interesantes porque por ley un gran casero solo puede subir el IPC durante siete años) y por eso está deshaciéndose de esos pisos mediante la venta a particulares.

Fin de la fiebre del alquiler

La segunda venta fue aún más polémica y todavía sigue en los tribunales. En 2013, el Ayuntamiento de Ana Botella (PP) vendió 1.860 viviendas por 128,5 millones de euros a Fidere, una filial inmobiliaria del fondo neoyorquino Blackstone Inc. El precio era un 20% inferior a su valor contable de 159,3 millones de euros. El Ayuntamiento no promovió un verdadero concurso con un pliego de condiciones y acceso igualitario ni recurrió a una empresa de tasación para fijar el precio de venta, según le reprochó la Cámara de Cuenta de la Comunidad. Ofertó el lote de manera privilegiada a cuatro fondos y finalmente escogió a Blackstone/Fidere. El precio por vivienda fue de 69.000 euros (ubicadas en Centro, Carabanchel, Arganzuela, Villaverde o Vallecas).

La operación ha sido objeto de pleitos en tres ámbitos. En 2018, el Tribunal de Cuentas condenó a Ana Botella y a seis ediles a pagar de sus bolsillos 22,7 millones de euros por vender las viviendas de forma “ilegal”. Sin embargo, siete meses después la instancia de recurso de ese mismo órgano revocó la sentencia. En la vía penal, la Audiencia Provincial falló en 2022 que la venta fue legal. En el orden civil, decenas de inquilinos llevan años peleando por que se reconozca su opción de compra. El abogado Mariano Benítez de Lugo dice que han llevado el caso al Constitucional después de que el Supremo dictara dos sentencias contradictorias, una a favor de cuatro vecinos y otra en contra de un grupo de unos sesenta.

Ahora, Blackstone está inmerso en un proceso de venta de Fidere, junto con su cartera de 5.300 viviendas en Madrid, entre ellas estas 1.860 originarias de la EMVS. A diferencia de Nestar, que se desprende de sus pisos individualmente, este fondo negocia la venta en bloque a otro fondo, el canadiense Brookfield, por un importe que medios del sector estiman que rondará los 1.000 millones de euros. Es decir, las viviendas valdrían una media de 188.000 euros.

Brookfield ha respondido a EL PAÍS que no va a hacer comentarios, pero según adelantó El Economista el mes pasado y confirman varias fuentes del mercado, su plan es sacar todos esos inmuebles del alquiler y venderlos uno a uno a particulares. Un portavoz de Blackstone responde que “en caso de que los inmuebles sean vendidos, todos los contratos de alquiler de los inquilinos seguirán vigentes”. De ese modo, Brookfield probablemente actuaría como Nestar. Esperaría a que los arrendamientos de siete años expiren para vender los pisos libres de inquilinos.

Algunos vecinos han empezado a recibir cartas notificándoles que en junio deben irse, sin que se especifique el motivo. Nadie les ha informado de la posible venta al fondo canadiense, una operación que han conocido por la prensa económica.

César San Juan, de 55 años, ha recibido una de esas cartas. “Imagínate lo que nos viene encima”, dice este pensionista que llegó a una de estas viviendas en Carabanchel, en 2006, junto a su mujer y sus dos hijos.

Desde el año pasado se suceden los anuncios de fondos que venden su cartera de pisos en alquiler. Además de Blackstone y Nestar, otros como Ares, Avalon o Cerberus han anunciado ventas. En conjunto sumaban a finales de 2025 unas 25.000 viviendas. Muchas acabarán “privatizadas”, es decir, en lugar de ser vendidas en bloque a otro fondo, se ofertarán individualmente a particulares, lo cual es una buena noticia para las familias compradoras.

Alejandro Bermúdez, de la consultora Atlas Real Estate, dice que este desencanto con el alquiler se viene fraguando desde 2022, cuando subieron los tipos de interés tras el inicio de la guerra de Ucrania. “En 2020 y 2021 se había producido una ola masiva de inversiones en alquiler, ya sea compras de viviendas de segunda mano o de obra nueva (Build to rent), pero ese fenómeno se ha frenado", explica. “El bono alemán te da ahora una rentabilidad cercana al 4%, lo mismo que una cartera de viviendas de alquiler y tiene menos riesgo”.

Esta es una razón de esa huida del alquiler. La otra es que estos fondos siempre tienen un horizonte de inversión finito, explica Antonio de la Fuente, managing director de Living en la consultora Colliers. “Normalmente estos fondos retienen sus edificios de alquiler durante períodos que oscilan entre los siete y nueve años y aquí esos plazos se han excedido”, añade.

El Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid tacha de “atropello” que Blackstone busque “beneficios astronómicos” con la venta de unas viviendas que costaron 69.000 euros y que creen que ahora alcanzarán 300.000 euros. Más Madrid y los activistas han pedido intervenciones para reincorporar esos pisos al patrimonio público, pero parece una opción lejana por el alto precio de estos inmuebles. El Ayuntamiento no se ha pronunciado y la nueva entidad estatal de vivienda, Casa 47, no tiene en sus planes adquirirlas. Ha anunciado que va a comprar con 100 millones de euros viviendas privadas, pero una portavoz explica que prefieren recibir ofertas por parte de los vendedores para que sea el Ministerio quien fije las condiciones.

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