La vivienda en el sur de Madrid, a debate: negociar o imponer precios

El problema de la vivienda se extiende por la Comunidad de Madrid como una mancha de aceite que empieza en el kilómetro cero de la Puerta del Sol y se extiende poco a poco por la región. Municipios que eran una buena opción para los expulsados del interior de la M-30 están dejando de ser un refugio y se enfrentan a una subida de precios sin precedentes.

El precio de los alquileres en ciudades del sur como Alcorcón, Móstoles, Fuenlabrada, Getafe o Leganés registran subidas por encima del 20 %. Uno de los casos más llamativos, es el de Parla, una de las ciudades más baratas de la Comunidad pero que lidera el incremento interanual con un 35,4 % (16,02 €/m²), seguida por Fuenlabrada (+30,8 %), Getafe (+24,4 %) y Leganés (+21 %), según datos de Fotocasa. Todos estos aumentos están muy por encima de la media regional del 9,5 %.

El mercado de compraventa también se encarece: en julio de 2025, Móstoles alcanzó los 2 .627 €/m² (+23,6 % en un año) y Getafe los 2. 895 €/m² (+18,8 %). En Leganés, según los datos de Idílico Realty el precio medio es de 2. 731 €/m², su máximo histórico. A nivel regional, el precio medio de la vivienda usada en Madrid superó los 4. 500 €/m² en julio. Mientras todo esto pasa, crece la presión vecinal y política para que gran parte del sur de Madrid sea declarado zona tensionada.

En este sentido, un grupo de concejales de Más Madrid entregó este martes en la Consejería de Vivienda de la Comunidad un paquete de ocho medidas que incluyen el control de los precios de alquiler, sancionar a los grandes tenedores con viviendas vacías, impulsar el contrato de alquiler indefinido o la construcción de 50.000 viviendas.

Para Jorge Galindo, autor del libro Tres millones de viviendas, de próxima aparición en la editorial Debate, “la creación de zonas tensionadas comete un error al enfocarse en el control de precios por encima de otras medidas”, explica. “Es cierto que en las zonas con precios limitados sube menos, o incluso baja, el alquiler para los inquilinos que ya están alquilando, pero también se reduce la oferta y ahora mismo, que se reduzca la oferta, es lo último que necesitamos”. “A los que ya tienen una vivienda de larga duración les va bien, pero si acabas de llegar a una ciudad es muy complicado encontrar vivienda. Es lo que ha pasado en Barcelona”, añade.

Según el investigador del CSIC y miembro del Sindicato de Inquilinas, Javier Gil, las propuestas de Más Madrid son correctas “en líneas generales” aunque “tibias” en algunos aspectos y reclama medidas para bajar los precios por decreto. “No vale con aplicar la regulación de zonas tensionadas, sino que tiene que haber una propuesta política directa para bajar los precios de los alquileres y vincularlos a la economía real del país y de los hogares”, explica. “Es decir, acabar con ese precio que no tiene que ver con oferta y demanda, sino que responde a la especulación. Por lo tanto, en un programa tan ambicioso como este debería incluirse una mención explícita para bajar los precios”, señala el investigador.

Otra de las propuestas de Más Madrid es movilizar 60.000 viviendas de obra nueva vacías, mediante compra pública, cesiones temporales y un registro autonómico de vivienda vacía con recargos fiscales. Para el investigador, el dinero público no debe ir para pagar un parque público de vivienda y priorizaría “movilizar las viviendas vacías, poniendo fuertes impuestos como se hacen Francia, para desincentivar que alguien mantenga una vivienda vacía”, opina Gil.

En caso de que las viviendas vacías estén deterioradas, “la Comunidad financiaría las reformas y cuando esa vivienda esté en alquiler, estará sujeta a un control de precios, ya que ha sido la administración quien ha financiado la reforma”.

Por su parte, Jorge Galindo es también partidario de incentivar que salgan al mercado las viviendas vacía “siempre y cuando esté donde la gente quiere vivir y donde hay demanda”, explica. “Los datos señalan que en España hay 450.000 viviendas nuevas vacías desde hace una década, que son una herencia de la época de la burbuja, y muchas fueron hechas donde no hay demanda o están en malas condiciones. Por ello es necesario un análisis detallado sobre por qué están vacías, desde cuándo y donde están esas viviendas”. En cualquier caso, dice, “si se diseña la compra de un parque de vivienda, que en Madrid tiene sentido, debe evitarse la segregación y convertirnos en París”, dice Galindo.

Sobre la propuesta de Más Madrid de poner límite a las licencias turísticas. Javier Gil defiende que “No existe razón social por la que se debe permitir que un piso pase a convertirse en un hotel, por lo que no se trata de limitar, sino de suspender y cancelar las actuales licencias”, señala el investigador del CSIC. Galindo, en cambio, es más partidario de colaborar con las plataformas en zonas con menos demanda. “Estoy a favor de pausar su concesión o limitarlas en las zonas saturadas, pero en otras zonas jugar gradualmente con los impuestos dependiendo de los barrios”, explica.

España es uno de los países con menos vivienda pública de Europa y ambos analistas respaldan la propuesta de construir 50.000 viviendas en Alcorcón, Móstoles, Parla, Fuenlabrada, Getafe y Leganés, donde residen más de un millón de personas. Según el Banco de España, faltan 600.000 viviendas a nivel nacional para equilibrar el mercado inmobiliario. Sin embargo, ambos coinciden en que la construcción de vivienda no será la solución por sí sola, si no va de la mano de un paquete de medidas legislativas.

Para Gil, el auge de los precios en Madrid es fruto de una demanda de no residentes, principalmente inversores o fondos buitre, que compran vivienda para especular. “La construcción es la última solución, antes hay que regular de forma integral para acabar con la función especulativa de la vivienda en estos municipios y fomentar su función social. Hay que construir donde de verdad sea necesario, pero contemplaría esta opción como la última prioridad y únicamente donde sea verdaderamente necesario”, dice. Precisamente sobre los inversores extranjeros, Galindo, no es tan partidario de limitar a los grandes inversores, sino ajustar las leyes al uso que se va a hacer de las viviendas. “No me importa tanto el tamaño del propietario, porque en España, en general, la concentración de la propiedad está muy diluía y hay muchos pequeños y medianos propietarios, sino en lo que haga con esa vivienda”.

Sobre la propuesta de Más Madrid para impulsar el contrato indefinido para los inquilinos, Javier Gil se muestra a favor, aunque para Galindo extender más los contratos sin otros cambios que den seguridad a propietarios e inquilinos, “segmentará más el mercado”. Según Galindo, es más eficaz crear un seguro de impago de alquiler con aval público. “Esto aumentaría la oferta y daría seguridad tanto a inquilinos como a propietarios”, señala.

Por el momento, el gobierno de la Comunidad de Madrid ha respondido a las propuestas de Más Madrid exigiendo que se derogue la actual Ley de Vivienda impulsada por el Ministerio y que no se aplica en la región, al no tener competencias para ello. El plan de Isabel Díaz Ayuso está en las antípodas de las propuestas de Más Madrid y se enfoca en el conocido como Plan VIVE, que contempla la puesta en el mercado de miles de viviendas en alquiler a precios moderados. En paralelo, la Comunidad impulsa la construcción de proyectos urbanísticos privados a gran escala, como el Ensanche Sur de Alcorcón, donde se construirán 278.000 nuevas viviendas.