La burbuja inmobiliaria en Tetuán asfixia al distrito más denso y menos sombreado de Madrid

Mientras las grúas trazan el nuevo skyline de Tetuán, los vecinos del distrito buscan en vano sombra bajo un árbol inexistente. La irrupción de promociones inmobiliarias ha sumado cientos de nuevos residentes al que ya es el distrito más densamente poblado de la capital y el de menos calles arboladas, según datos del Ayuntamiento. Los pocos solares públicos han salido progresivamente a la venta, como ha denunciado la asociación local de vecinos, que lucha porque el desarrollo urbanístico no crezca a expensas del espacio público.

Tetuán ha experimentado un bum inmobiliario que, en los últimos tres años, ha levantado al menos 25 promociones de obra nueva, según el registro de licencias otorgadas por el Ayuntamiento de Madrid. Destacan las Torres Axa, terminadas en 2024 con 540 viviendas, y Skyline Madrid, dos torres premium de 25 plantas y 600 inmuebles entregadas en 2022. También han emergido otros proyectos más pequeños sobre antiguos solares públicos y privados, como los 20 pisos de Tetuán Garden, o los 56 de Residencial Infanta Mercedes.

Este cardumen de inversores y constructoras ha hecho al distrito merecedor de apelativos como “la joya inmobiliaria de Madrid”. En efecto, Tetuán es la piedra preciosa de la Almendra central: alberga el centro financiero de AZCA, está cerca del estadio Santiago Bernabéu y bien conectado con el centro. Antonio Granero (67 años, Madrid), presidente de la asociación vecinal de Cuatro Caminos y Tetuán —la más antigua del distrito, con más de cinco décadas en funcionamiento— ha añadido que la zona “se ha convertido en un distrito de atracción para la inversión inmobiliaria privada desde la pandemia, en parte porque tiene unos precios un poco más bajos que la media de las de los distritos dentro de la M-30”.

El metro cuadrado de una vivienda en venta en Tetuán ronda los 5.400 euros a junio de 2025, según la medición más recientes de Idealista, muy por debajo de los colindantes Chamartín (7.300 euros), Chamberí (8.300 euros) o Salamanca (9.800 euros).

En este contexto, Granero ha denunciado “una política del Ayuntamiento de vender suelo público a empresas privadas” o “de cederlo a 45 o 50 años para que se construyan viviendas tipo coliving o de lo que llaman alquiler asequible, que es un poco relativo, porque incluso llegan a los 1.400 euros”.

Le sirven como ejemplos: la venta del predio en Lope de Haro 21 —donde hasta hace unos años funcionó el solar comunitario Ganando Metros—; la parcela en el número 2 de la calle Pamplona —cuyo uso fue modificado de dotacional a residencial para posibilitar su venta— o el solar de 1.200 m² en la calle Pamplona 31, sacado a concurso por el Ayuntamiento en 2024 por un precio 40% inferior para la creación de vivienda colectiva privada, según informó entonces ElDiario.es.

Granero ha criticado que el consistorio no haya destinado ninguna de estas parcelas para amortiguar el crecimiento vertical del distrito: “En conversaciones que solemos tener con la junta de distrito, les decimos: ‘Oye, el suelo público para la población”.

Tetuán dispone solo de 20 zonas verdes que suman 301,634 metros cuadrados, lo que lo sitúa como el segundo distrito más árido, solo superado por Chamberí, con 10 zonas verdes (19,676 m²), según el inventario del Ayuntamiento. “Algunos tienen que andar un kilómetro para encontrar una pequeñita zona verde”, ha apuntado Granero, que habita el que ya es el distrito con más densidad de población de Madrid: 309 habitantes por hectárea, con los que ha superado a Chamberí (303), Centro (278) y Salamanca (277), datos del mismo consistorio.

El volumen de árboles en Tetuán “resulta escaso y resalta por una escasa diversidad, con un elevado porcentaje de calles sin arbolado”, en palabras del propio Ayuntamiento de Madrid, consagradas en el Plan de arbolado viario de Tetuán. Hay 4,07 árboles por cada 100 habitantes, un “valor inadecuado”, según la medida del consistorio, que a partir de cinco árboles lo considera aceptable y de más de 11 como adecuado.

El documento municipal, piedra angular de la política de reforestación urbana, concluye que Tetuán es el distrito con menor arbolado viario de la ciudad. El 65% de las calles carecen de árboles, una situación que se cronifica en los barrios al occidente de la calle de Bravo Murillo, como Berruguete o Valdeacederas, donde el 85% y 79% de las calles carecen de arbolado, respectivamente. Estos sectores encadenan varias calles estrechas y abrasadoras, de las que cada tanto sobresalen grúas metálicas como augurio de nuevos residentes.

Tras el diagnóstico desfavorable, el Ayuntamiento se comprometió a “incrementar la cobertura arbolada” y a evaluar un plan para las calles sin arbolado viario. Pero los vecinos notan, en cambio, que “se están densificando zonas en las que se puede hacer un parque, un centro de cultural o alguna cosa para beneficio del vecindario”, como ha comentado Granero por teléfono, antes de agregar: “Solo hace falta un poco de voluntad”.

El consistorio no ha respondido al EL PAÍS para aclarar, entre otras cuestiones, la evolución del arbolado viario en Tetuán y los proyectos de plantación en el distrito desde la publicación del documento.

Embudo de peatones

La calle Bravo Murillo es el símbolo inocultable del urbanismo imperante en Tetuán. La segunda calle comercial más transitada de España, según un estudio de TC Group Solution de 2023, tiene seis carriles vehiculares, pero aceras que pueden reducirse hasta los tres metros de ancho. En esta autovía de cuatro kilómetros, cada salida del metro o terraza hostelera implica un cuello de botella para los 12.320 peatones que, según el informe, caminan en promedio por esta arteria madrileña.

Esta avenida no solo es “un problema”, sino “una reivindicación histórica del distrito”, en palabras de Granero: “Estamos planteando la pacificación de esta calle por lo menos desde hace 12 años”, es decir, que proponen recortar carriles a los vehículos y ensanchar las aceras. La concejala del distrito designada por José Luis Martínez Almeida en 2023 encargó un estudio para reformar la calle de Bravo Murillo, que terminó por enviar al Área de Urbanismo del Ayuntamiento para que lo evaluara, según la respuesta recibida por los vecinos. “De eso hace año y pico y no sabemos absolutamente nada”, ha lamentado Granero.

En un afán por preservar los solares que quedan en el distrito, algunos vecinos han puesto en marcha proyectos como La Huertita de Tetuán, La Morera de Ofelia o el Huerto Zuloaga, que llevan operativos más de una década.

Los vecinos también han improvisado otro huerto más recientemente en un solar público en la calle Tenerife, en medio de otros dos predios que el consistorio no ha logrado vender por su pequeño tamaño. Allí, tres señoras limpiaban una tomatera este lunes, mientras que un hombre de unos 50 años regaba unas hortalizas. Llevan un par de años pujando por legalizar su huerto mediante una cesión oficial del Ayuntamiento. “Parece que estamos cerca”, confiesa con entusiasmo el jardinero ad hoc del único espacio verde en varias manzanas a la redonda. Porque sí, insiste, “es un problema en la zona”.