¿Es abusivo que la inmobiliaria cobre una comisión a quien compra una casa?

Pregunta. ¿Se puede considerar abusivo cobrar gastos de agencia al comprador de una vivienda? Las agencias, que tienen prácticamente copado el mercado inmobiliario en Madrid, cobran un porcentaje al comprador cuando lo único que hacen es enseñar el piso en una visita. El servicio realmente se lo prestan al vendedor propietario. ¿Qué dice la ley sobre estas comisiones? (Irene)

Respuesta. No existe una regulación específica que determine de forma expresa quién debe pagar la comisión de la agencia inmobiliaria en una compraventa entre particulares. En este ámbito rige el principio de libertad de pactos, conforme a los artículos 1.254 y 1.255 del Código Civil, por lo que serán las partes quienes puedan acordar libremente a quién corresponde asumir dicho coste.

Esta situación es distinta en el caso del arrendamiento de vivienda habitual, donde el artículo 20 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, establece de forma imperativa que la comisión de la agencia debe ser abonada por el arrendador, sin que pueda repercutirse al inquilino.

Dicho esto, como criterio general en la compraventa, la comisión debe ser abonada por quien haya contratado los servicios de la agencia inmobiliaria, que habitualmente es el vendedor. El comprador, por lo común, se limita a contactar con la agencia tras ver un anuncio de venta, sin haber firmado contrato alguno de intermediación ni solicitado formalmente dichos servicios.

No obstante, es frecuente que, tras la visita a la vivienda, la agencia haga firmar al comprador una denominada hoja de visita, cuyo objetivo principal es acreditar que la visita se realizó a través de dicha intermediación. El problema surge cuando este documento incluye cláusulas que imponen al comprador el pago de la comisión en caso de formalizarse la compraventa, sin que se le haya informado previamente de esta obligación ni haya existido una negociación real. En estos supuestos, se pretende repercutir al comprador el coste de un servicio que no ha solicitado ni contratado, siendo el vendedor quien firmó el contrato de mediación con la agencia.

En este sentido, el artículo 1.257 del Código Civil establece que los contratos solo producen efectos entre las partes que los suscriben. Por ello, si el comprador no fue parte en el contrato de intermediación, no pueden extenderse a él sus efectos. Así lo confirmó el Tribunal Supremo en su Sentencia nº 663/1984, de 20 de noviembre, y diversas Audiencias Provinciales, como la AP de Madrid (Sentencia nº 400/2006, de 30 de junio), que incluso advierten de posibles supuestos de mala fe cuando se imponen cláusulas penales al comprador por adquirir el inmueble directamente al vendedor.

En conclusión, la comisión debe ser abonada por la parte que haya solicitado la intervención de la agencia, normalmente el vendedor. El comprador solo estará obligado a pagarla si ha concertado expresamente un contrato de intermediación, con una prestación real de servicios de asesoramiento, y no por el mero hecho de haber visitado la vivienda.

Finalmente, es posible el denominado como doble corretaje, en el que la agencia cobra comisión a ambas partes, pero únicamente si existe un consentimiento válido y servicios efectivos prestados a cada una de ellas.

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