El suelo en urbanización apenas cubre el 70% de las necesidades de vivienda nueva en 12 años

La alta demanda de vivienda, que está tirando hacia arriba en los precios de alquiler y compra, no parece que vaya a tener una oferta suficiente que la cubra en los próximos años. Uno de los motivos es la escasez de suelo urbanizado para afrontar la construcción de nuevas casas. La consultora Atlas Real Estate Analytics, especializada en big data inmobiliario, cifra en un informe adelantado a EL PAÍS que solo un 0,35% del suelo disponible en España tiene carácter de finalista y el 25,46% está en urbanización. El resto, más de un 74%, aunque está en planificación no está urbanizado, en unos desarrollos que pueden tardar décadas en avanzar.

Atlas cifra, además, en 2,75 millones la necesidad de vivienda hasta 2037. Los cálculos de este diario indican, en base a este informe, que el suelo finalista y en urbanización con capacidad para construir casi 1,9 millones de viviendas, apenas cubriría el 70% de esa necesidad de vivienda en 12 años.

La proyección del Instituto Nacional de Estadística (INE) indica que en España se crearán alrededor de 3,2 millones de nuevos hogares hasta 2037. Si se suma el déficit estructural de vivienda desde 2014 a 2024, que Atlas calcula en 640.000 casas, sería necesario contar con alrededor de 238.000 nuevas viviendas anualmente, según Atlas, para cubrir la citada necesidad de vivienda de 2,75 millones, un ritmo muy alejado de la construcción actual. Por ejemplo, en 2024 se solicitaron 127.000 visados de obra nueva y en 2025, hasta octubre, la cifra fue de 115.000 visados, según datos del Ministerio de Vivienda.

El problema que esta consultora percibe y que desde el sector se lleva tiempo denunciando es que no solo el suelo es escaso, sino que puede tardar muchos años en estar urbanizado y contar con los permisos para edificar.

Alejandro Bermúdez, director general de Atlas, apunta que el análisis de la consultora confirma que el problema de la vivienda en España ya no puede abordarse únicamente acelerando el suelo actualmente en gestión. “Existe suelo, pero este es insuficiente debido a que los plazos de gestión y demanda están desacompasados”.

Xavier Vilajoana, presidente de la patronal de los promotores de vivienda APCEspaña, coincide en que el problema real en España no es de cantidad de falta de suelo, sino de disponibilidad efectiva. “Existe mucho suelo clasificado en los planes urbanísticos, pero gran parte de él no está en condiciones de urbanizarse ni de producir vivienda en plazos razonables. Son suelos que llevan años, en muchos casos más de una década, con su desarrollo paralizado o incompleto”.

El responsable de la patronal apunta a que esta situación tiene su origen en la crisis financiera de 2008, que interrumpió de forma generalizada el desarrollo urbanístico. “Muchos ámbitos quedaron bloqueados al desaparecer los promotores originales y cortarse la financiación. A ello se suman los largos plazos y la complejidad administrativa del urbanismo en España”, añade. “El resultado es un cuello de botella estructural que impide transformar suelo previsto en suelo realmente edificable”, incide.

Pero el problema es mayor en algunas ubicaciones. En este estudio se destaca que en los casos de Madrid, Barcelona e Islas Baleares el número de viviendas necesarias es mayor incluso que la capacidad de suelo con la que cuentan esas provincias. “En varias provincias de España el suelo en gestión, en su totalidad, es claramente insuficiente”, recalca Bermúdez.

Los datos de Atlas indican que el 0,35% del suelo que tiene carácter finalista dispone de una capacidad para construir 31.247 viviendas. La Comunidad de Madrid es donde hay más solares de este tipo, con un porcentaje de 1,73% y una capacidad para 7.511 viviendas. El 25,5% calificado como en urbanización cuenta con capacidad para 1,9 millones de casas. Y, finalmente, el no urbanizado supone un 74% y en el que se podría edificar más de cinco millones de viviendas. En total, hay suelo en distintas fases de tramitación en España para 6,96 millones de casas.

APCEspaña presentó en 2024 un informe también sobre suelo junto a la consultora Colliers en el que igualmente cifraba en 2,7 millones la necesidad de vivienda en 15 años. En ese estudio se remarcaba que uno de los grandes problemas que los promotores ven es que la aprobación de un plan general de ordenación urbana (PGOU) en España tarda entre seis y ocho años (o dos legislaturas municipales en los ayuntamientos, a los que corresponde esta aprobación) y de tres a siete años adicionales en ratificar el plan parcial, el proyecto de reparcelación y de urbanización y las obras de urbanización.

El informe de Atlas, a su vez, recuerda que el tiempo de urbanización de los desarrollos en España es muy dependiente de la localización y el proyecto específico, pero en general el proceso completo desde inicio hasta consolidación se mide en décadas. La duración mediana de los desarrollos de suelo por provincia estriba entre los 20 años (Araba) y los 34 años (Bizkaia). Las principales provincias tienen cifras como Madrid (24 años), Barcelona (32 años), Valencia (27 años) y Málaga (33 años).

En la Comunidad de Madrid existen ejemplos de esa tardanza en grandes operaciones urbanísticas. El plan de Madrid Nuevo Norte -conocido históricamente como Operación Chamartín- fue aprobado en 1993 y 33 años después todavía no ha comenzado su proceso de urbanización. Igualmente, en los conocidos como barrios de la Estrategia del Sureste donde están previstas más de 100.00 casas, solo en El Cañaveral se ha edificado, en Los Berrocales se ha empezado a construir a la vez que se urbaniza, en Valdecarros y Los Ahijones ha empezado el proceso de urbanización y, finalmente, en Los Cerros se está en proceso.

Las recetas

“Aunque la necesidad de vivienda es urgente, no es posible reaccionar con rapidez si no se actúa antes sobre el suelo. Desde APCEspaña insistimos en que aumentar la oferta de vivienda exige acelerar la gestión urbanística, reforzar la colaboración público-privada y dotar de medios a las administraciones locales. Sin suelo finalista no hay vivienda posible”, afirma Vilajoana.

Para la patronal, la prioridad debe ser agilizar la gestión y ejecución del planeamiento ya aprobado. También es clave reforzar la capacidad de los ayuntamientos y, por último, es necesario reactivar el suelo bloqueado desde la crisis financiera. “Acelerar el suelo no es liberalizar sin control, sino gestionar mejor y más rápido lo que ya está previsto, para poder aumentar la oferta de vivienda allí donde más se necesita”, afirma Vilajoana.

Desde Atlas también se mira a otros problemas con los que se enfrenta la edificación. Los principales cuellos de botella ya no son solo administrativos: solo el 13% de las viviendas potenciales cuenta con buen acceso a la red eléctrica y apenas el 20% dispone de conexiones adecuadas a infraestructuras de transporte.