Vecinos que se niegan a pagar las derramas de su comunidad: hay margen, pero cada vez menos

No hay vecino que no se estremezca cuando escucha la palabra derrama, un pago extraordinario que una comunidad de propietarios exige para hacer frente a gastos no cubiertos por el presupuesto ordinario. Estos son, y serán, cada vez más habituales. Un parque residencial envejecido, el creciente número de inspecciones técnicas de edificios (ITE) desfavorables, y las nuevas obligaciones en materia de accesibilidad y eficiencia energética son territorio abonado para las derramas y, de paso, para los conflictos vecinales.

Algunas de las obras son asequibles, como rampas, pasamanos o puertas automáticas; pero otras son muy costosas y suponen un auténtico susto económico: renovación de envolventes para reducir la demanda energética o cambio de calderas centralizadas de gasóleo. Sin olvidar la construcción de piscinas, gimnasios, pistas de pádel o columpios.

Muchos vecinos buscan desesperadamente un resquicio para no pagar. ¿Están obligados siempre? La respuesta corta es sí, salvo en supuestos concretos.

Hay una casuística tremenda y, como siempre que se trata de vecinos, compleja, incluso para los jueces que tienen que interpretar acuerdos de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), de ahí la cantidad de jurisprudencia existente sobre estas cuestiones. La LPH regula la vida en comunidad, establece cuándo puede un propietario negarse a pagar las indeseadas derramas y cuándo está obligado a asumir su parte, aunque vote en contra. Sin olvidar los estatutos y reglamentos de régimen interior, que también son una guía.

Esta ley, que exigía unanimidad en muchas cuestiones, ha sido reformada en los últimos años para facilitar las obras y rehabilitaciones, lo que no ha gustado a todos. Como norma general, los propietarios deben contribuir a los gastos comunes conforme a su cuota de participación. Si la derrama ha sido aprobada correctamente en una junta, el impago no es una opción. No estar de acuerdo o no usar el servicio no exime. “No pagar como forma de protesta o de enfrentamiento a una cuota aprobada, aun teniendo razón, no es buena idea. Se podrá reclamar en los tribunales, pero es necesario que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas; lo primero es pagar”, explica Peio Mendia, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Navarra y tesorero del Consejo General.

Por partes. Ningún vecino se libra cuando se trata del mantenimiento del edificio. “Hay gastos ordinarios y extraordinarios y todos ellos se han de abonar por todos los propietarios pues es necesario que el edificio se encuentre en buen estado de habitabilidad y conservación”, dice Federico Cerrato, administrador de fincas colegiado. Además, este tipo de actuaciones obligatorias ni siquiera necesita el acuerdo previo de la junta. “La comunidad solo podrá decidir con qué empresa o presupuesto se hace la obra, así como la forma de pago”, indica Mendia.

Los trabajos que se incluyen aquí son los necesarios para el mantenimiento y conservación del edificio (reparación de fachada, cubierta, estructura, bajantes o instalaciones comunes), las actuaciones para cumplir requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, y las obras ordenadas por la Administración (por ejemplo, tras una ITE desfavorable). “Las derramas más habituales son por estas obras, que son de obligado cumplimiento para la comunidad”, cuenta Patricia Briones, abogada y secretaria técnica del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. En Inmho, compañía de administración de fincas, insisten en esta idea. “No existe el derecho a votar no porque se considera una obra necesaria para la conservación del inmueble”.

Es más, “si la reparación es por problemas graves o urgentes de seguridad, estanqueidad o estabilidad del edificio, se debe proceder a la reparación inmediata, aunque sea costosa. Por tanto, no se precisa tratar la aprobación, solo la elección del presupuesto y la forma de pago y están todos obligados”, señala Carmela Lavandeira, abogada y administradora de fincas colegiada en Galicia.

El ascensor es uno de los asuntos más conflictivos. En el último año se han disparados las dudas sobre quién debe correr con el coste de adaptación a la nueva Instrucción Técnica Complementaria (ITC) de ascensores, en vigor desde el 1 de julio de 2024, que exige actualizar la seguridad de los aparatos existentes para igualarlos a los estándares europeos. En este caso, se trata de una obra necesaria de conservación y seguridad que no requiere acuerdo previo y que deben pagar los comuneros (los estatutos determinarán si están exentos o no los locales). Los vecinos solo deben aprobar en junta el presupuesto, elegir, empresa, aprobar la derrama y fijar el calendario de pagos.

Cuando la accesibilidad es solicitada por personas mayores de 70 años y propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad hay que tener en cuenta el presupuesto. Si el importe no excede de la cuota de comunidad de un año, una vez descontadas subvenciones o ayudas públicas, la obra es obligatoria y ni siquiera es necesario que los vecinos voten. Es el caso de las rampas, por ejemplo.

Si por el contrario el coste pasa de 12 mensualidades, como suele ser el caso de instalar un ascensor, bastará una mayoría simple para que todos los propietarios estén obligados a pagar, explica Mendia. También los locales de planta baja deben abonar el elevador, aunque no tengan acceso, y así lo ratifican distintas sentencias del Tribunal Supremo. Federico Cerrato recomienda tratar de llegar a un acuerdo en junta y “que se dé la mayoría simple para que todos paguen su parte alícuota, y no sea la persona necesitada la que cubra la mayor parte del coste”. En el caso de ascensores, “la oposición jurídica tiene cero recorrido, ya que aunque no quieran pagar deben hacerlo si está dentro del coste máximo legal establecido”, indican en Inmho.

Ahorro energético

La rehabilitación energética ha añadido presión. Con el impulso de los fondos europeos, numerosas fincas han aprobado obras de aislamiento (cerramiento de fachada con SATE o fachadas ventiladas), cambio de ventanas comunitarias o instalación de sistemas eficientes (paneles solares...). Estos trabajos son cada vez más caros: “Pueden costar entre 5.000 y 15.000 euros por vecino con las ayudas Next Generation”, dice Mendia.

El artículo 17 de la LPH recoge quién paga. “La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, incluyendo en su caso la modificación de la envolvente del edificio, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, siempre que su importe repercutido anualmente no supere la cuantía de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes”. Es decir, vincula a todos los propietarios. Si superara esta cuantía, el voto necesario sería por tres quintas partes.

El margen para negarse a pagar derramas existe, pero es estrecho: cuando la comunidad quiere construir una piscina, una pista de pádel, cerrar zonas comunes, realizar cambios estéticos o cualquier nueva instalación, servicio o mejora no requerido para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad. En la empresa Inmho lo explican: “Se considera una mejora no necesaria”. Si se aprueba con el voto favorable de las tres quintas partes y el coste supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, “el disidente que haya votado en contra no resultará obligado”, cuenta Patricia Briones. “No es que se niegue un propietario a pagar, sino que no se le debe asignar derrama”, añade Mendia.

Eso sí, tampoco podrá usar la nueva instalación. Si más adelante quisiera deberá abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal, recoge la LPH.

Según Inmho, las derramas más frecuentes y caras se concentran en tres grandes bloques: obras obligatorias de conservación, casi siempre inevitables en edificios antiguos; actuaciones de accesibilidad, especialmente las relacionadas con ascensores; y mejoras de alto impacto económico, como placas solares o piscinas, cuya aprobación depende de mayorías cualificadas y cuyo coste solo afecta a quienes votan a favor cuando superan ciertos límites.