El dilema de la piscina desvela a las comunidades: ¿compensa el gasto que conlleva la revalorización posterior del piso?

Quedan días para el primer chapuzón del año y las comunidades de vecinos se preparan ya para iniciar la temporada de piscina, un elemento que incrementa, aún más, el precio de las viviendas. Buena noticia para los propietarios del pack y mala para los que quieren comprar un piso con este extra, puesto que desde la pandemia la piscina es uno de los elementos más codiciados por la demanda.

Su sobreprecio es muy variable y no se puede generalizar. “El impacto sobre el valor, en positivo o en negativo, de tener o no este equipamiento puede alcanzar, dependiendo de la ubicación, hasta un 15% en el caso de viviendas plurifamiliares (piscina comunitaria) y hasta un 18% en el caso de unifamiliares (piscina individual)”, indica César Escobar, director de Visado de Tinsa by Accumin. En las oficinas de la agencia inmobiliaria Alfa detectaron que el precio de las viviendas con piscina de su cartera subió un 10% en los cuatro primeros meses de 2024, más del doble que el incremento general de la vivienda en España (4,3%) en ese mismo periodo.

No obstante, los tasadores afirman que el mayor o menor encarecimiento del piso va a depender de la ubicación y del tipo de instalación. “No es lo mismo una piscina para 40 vecinos que otra para 400 y mal orientada”, comenta Pedro Soria, consejero de Estrategia y Desarrollo de Negocio de Grupo Tecnitasa. Además, su impacto en el precio nunca se cuantifica de forma aislada, sino en relación con otras características del inmueble. Y, en cualquier caso, no es el elemento que más peso tiene a la hora de fijar el valor de una vivienda. “Pesan más la ubicación, la superficie y distribución y las instalaciones y acabados”, señala Soria.

Así, el encarecimiento puede ir desde el 3% de Madrid, donde la mayoría de las nuevas promociones cuentan con zonas comunes que incluyen piscina, hasta el 59% de Barcelona, donde hay una limitación geográfica para crear nuevos proyectos, según un estudio elaborado por Idealista el pasado año.

La mayoría de promociones en nuevos desarrollos urbanísticos incluyen piscina. “En estos entornos no se concibe que se construya sin ofertar zonas comunes, jardines y piscina, a diferencia de zonas céntricas donde puede pasar a un segundo plano”, señala Escobar. Pero hay miles de fincas en toda España que carecen de ella. Solo uno de cada cuatro pisos a la venta cuenta con esta instalación, según el informe del portal inmobiliario.

En muchos casos, plantearse construir una piscina en un bloque o urbanización ya existente es técnica y materialmente imposible, pero en otras es factible y, de hecho, es una de las cuestiones que en algún momento se plantean los vecinos. Importa el chapuzón, pero también la revalorización del piso. “Se estima que podría aumentar el valor de los inmuebles en torno a un 20%”, dice Fernando Céspedes, administrador de fincas colegiado de Communal, que trabaja en Málaga.

Este administrador afirma que, en los últimos años, coincidiendo con el alargamiento de las temporadas estivales, se percibe un mayor interés en instalar piscinas en comunidades donde no las hay. Sin embargo, “hay dos condicionantes que son un obstáculo: disponer de espacio suficiente y afrontar el coste de la instalación”, cuenta Céspedes.

Por esto, no es fácil que las propuestas acaben prosperando. “La experiencia es que no suelen salir adelante en la mayoría de los casos por su elevado coste”, afirma Peio Mendia, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Navarra y tesorero del Consejo General. También por cuestiones colaterales que se suelen valorar en las juntas, como problemas en la convivencia, molestias, ruidos, morosidad y responsabilidades.

El problema del espacio se podría resolver ubicando la piscina en la azotea, aunque es necesario un proyecto técnico elaborado por un arquitecto que garantice que la estructura puede soportar el peso, algo que no siempre es viable. “La cubierta no es lo más recomendable por el problema de peso que se generaría, pero también de ruidos y vibraciones de la propia piscina que perjudicaría a los vecinos que están en los pisos inferiores”, dice Mendia.

Respecto a su aprobación, la construcción de una piscina se considera una mejora o servicio no requerido para la adecuada conservación, habitabilidad o accesibilidad del inmueble, aunque la jurisprudencia más reciente aborda el asunto como un servicio común de interés general. “En ambos casos, se exige el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, quienes también deben representar tres quintas partes de las cuotas de participación de la comunidad”, sostiene Céspedes.

Lo que no está tan claro es si deben pagar todos los vecinos. Si la piscina se considera un servicio de interés general, como la instalación de ascensor, portería, conserjería o vigilancia, todos los vecinos, incluso quienes votaron en contra, deberán asumir los costes de construcción y mantenimiento. Si se considera una mejora, la contribución de los disidentes depende del coste de la obra. Si supera el valor tres mensualidades de gastos ordinarios, los vecinos que no hayan votado a favor no están obligados a costear la piscina ni su mantenimiento, aunque esto también implica que no podrán hacer uso de ella hasta que se pongan al día con los pagos.

En caso de discrepancia, la comunidad deberá decidir con sus votos la naturaleza de las obras. “Es importante aclararlo antes de la votación”, aconseja Mendia. El tesorero insiste en la relevancia de la obra y en la labor del administrador de fincas y el arquitecto para dejar todo atado. “Este tipo de obras, que modifica de forma considerable el funcionamiento de la comunidad y su cuota de gasto, será mirado con lupa para buscar posibles impugnaciones que paralicen la ejecución”. De hecho, si la obra se realiza y la impugnación prospera, la comunidad podría verse obligada a derribarla y dejar todo en su estado original.

La construcción de una piscina es una obra de calado muy costosa, aunque el presupuesto en una comunidad varía en función del tamaño, el tipo de piscina (de obra, prefabricada, cubierta…), los materiales, los acabados y la complejidad. El precio medio ronda los 900 euros por metro cuadrado, calculan en Communal. Por ejemplo, “en una comunidad tuvieron que remodelar la piscina ya existente al estar mal ejecutada. El coste por vecino rondó los 2.500 euros, y si hubieran tenido que volver a hacerla desde cero, este importe se hubiera incrementado, al menos, en 2.000 euros más. Era una comunidad de 50 propietarios”, relata Mendia.

Y su mantenimiento anual, suponiendo una piscina de unos 150 metros cuadrados, abierta desde mayo a octubre, se sitúa entre 5.000 y 7.000 euros anuales, un coste que incluye la desinfección, los productos, el mantenimiento del motor de la depuradora, el mantenimiento de los sistemas de depuración, las analíticas de laboratorio y la limpieza diaria, según Céspedes. De acuerdo con la empresa El Globo, el presupuesto, que va a depender del tamaño y número de propietarios, oscila entre 150 euros y 1.000 euros mensuales. A esto habría que sumar la contratación de socorrista, que será obligatorio en función de la superficie de lámina de agua.