La dualidad de la crisis de la vivienda

Grúas y andamios se han convertido en el espectáculo cotidiano de los paisajes urbanos, y a pesar de ello la crisis habitacional en España no da tregua. Al ritmo de crecimiento actual, el número de viviendas iniciadas podría por fin igualar el incremento poblacional a partir del año que viene, según las previsiones de Funcas que evidencian una cierta vitalidad del ciclo expansivo de la inversión residencial.

De cumplirse este pronóstico, el déficit de vivienda no iría a más. Una buena noticia que debe sin embargo tener en cuenta la dualidad que caracteriza el mercado inmobiliario. Porque la carestía incide significativamente en el acceso a la vivienda de la población residente, mientras que los no residentes parecen inmunes a los precios altos, al menos de momento. Es un hecho que los extranjeros que no viven en España lideran el actual ciclo de inflación inmobiliaria: el precio medio de la vivienda adquirida por este colectivo se ha incrementado un 40% en comparación con el periodo prepandemia, frente al 27% en el caso de los compradores residentes, ya sean españoles o inmigrantes (con datos del portal del Consejo General del Notariado).

Si bien los compradores foráneos siguen siendo minoritarios, con un peso del 7,5% en el total de las transacciones, su influencia en la formación de los precios es relevante, ya que se trata de particulares o de empresas que a menudo gozan de un poder adquisitivo alto en comparación con los lugareños. Prueba de ello, el precio medio de adquisición es un 73% más elevado que en el caso de los compradores residentes. Este fenómeno se ha producido en otros países, motivando en algunos casos la imposición de limitaciones a la compra de no residentes: en Dinamarca, por ejemplo, estas operaciones están sometidas a un criterio de residencia de cinco años.

El tirón de la demanda internacional explica que el mercado se haya alejado de la capacidad de compra de las clases medias españolas. Hoy por hoy, el precio medio de compra de una vivienda equivale a 7,7 años de renta disponible anual de los hogares residentes, un año más que el periodo anterior a la pandemia. Habida cuenta de las normas prudenciales para obtener una hipoteca, la demanda nacional sigue desplazándose hacia el segmento del alquiler, cuyo precio también se encarece, exacerbando la preocupación ciudadana.

De ahí la importancia de priorizar la construcción de vivienda asequible, de gran relevancia para una economía española altamente dependiente de la incorporación de fuerza laboral. La población extranjera empieza a frenar su crecimiento: este año el número de inmigrantes se está incrementado a un ritmo trimestral cercano al 1%, frente al 1,3% en 2024 y 1,7% en 2023. Y la población activa, uno de los principales motores de la expansión, también se modera a tenor del débil comportamiento del tercer trimestre. En cuanto a movilidad laboral, los indicadores disponibles que se remontan a 2023 apuntan a un retroceso en relación al periodo anterior a la pandemia.

En teoría, algunas actividades podrían reubicarse desde las zonas tensionadas hacia los territorios menos afectados por la carestía de la vivienda. Pero en la práctica es difícil que algo así ocurra por las ventajas del ecosistema que caracteriza las grandes urbes, y por los costes fijos de una nueva implantación, en un momento de incertidumbre para la inversión empresarial. En todo caso, la experiencia de otros países con un déficit crónico de vivienda como el Reino Unido muestra que es poco probable que las empresas desplacen su actividad a gran escala.

En suma, de cara al futuro habrá que prestar atención a la composición de la oferta inmobiliaria y a la dualidad de la demanda de vivienda, más allá de las grandes cifras. Entre tanto, la crisis habitacional incide en la población residente, socavando el shock demográfico, uno de los fundamentos del buen momento de la economía española.