En esta casa arde el verano… ¿Puedo exigir aire acondicionado al casero?

La idea de vivienda digna ya no se reduce a tener un techo y cuatro paredes. Muchos inquilinos exigen algo más: ventanas que aíslen el frío y el ruido; electrodomésticos más modernos; toldos para el sol o sistemas de aire acondicionado para pelear contra las temperaturas extremas. Por este motivo, cada vez son más frecuentes los roces de los inquilinos con sus caseros que buscan un plus de comodidad. Aunque a menudo se encuentran con un muro. Y es que los arrendadores no tienen obligación de invertir en cualquier mejora del hogar que no sea imprescindible.

La ley de arrendamientos urbanos (LAU) exige que los pisos tengan un mínimo de habitabilidad, es decir, que la vivienda sea apta para que las personas puedan entrar a vivir. Si el piso tiene ciertos requisitos —como luz, agua, o gas— ya cumple con los mínimos legales para que la vivienda sea habitable. No obstante, entre el concepto de habitabilidad y el confort hay una zona gris, porque una casa puede ser adecuada para alquilar, pero no tiene por qué ser cómoda para los inquilinos. En ese terreno ambiguo entre lo que exige la ley y lo que necesita el ciudadano surgen dudas. En el caso de temperaturas extremas como las del verano, ¿puede el inquilino exigir la instalación de aire acondicionado? ¿Quién debe pagarlo? Un grupo de juristas consultados por EL PAÍS dan respuesta a estas cuestiones.

¿Está el propietario obligado a pagar la instalación de toldos, cristales dobles o aire acondicionado?

No, pero se puede llegar a un acuerdo. El propietario no está obligado a pagar instalaciones que mejoren la calidad del hogar, como puede ser un toldo, aire acondicionado, cristales o electrodomésticos. “Si la vivienda no cuenta con dichas instalaciones en el momento en que se alquila, el propietario no está obligado a instalarlas”, señala Belén Villasevil, abogada del departamento de inmueble en Legálitas.

Si el arrendatario lo desea, puede “llegar a un acuerdo con el arrendador para su instalación y mantenimiento” añade Arantxa Goenaga, socia de AF Legis especialista en derecho inmobiliario. Por lo tanto, el inquilino puede proponer al casero dichas reformas para mejorar las condiciones de la vivienda, aunque no puede exigirlas.

Hay un caso en el que el propietario sí está obligado a hacerse cargo de los costes. Es el supuesto en el que “el contrato de alquiler así lo especifique expresamente”, apunta Goenaga. Eso sí, siempre que no afecten “a elementos comunes o estructurales del edificio”, añade.

Para Eugenio Margareto, asociado principal en Dikei Abogados, la ley debe interpretarse teniendo en cuenta la realidad social actual. “Puede que haya instalaciones que hace años podían considerarse mejoras pero que, en los tiempos actuales, hayan pasado a ser habituales y necesarias”.

¿Y si la vivienda es inhabitable por estas condiciones extremas?

La ley de arrendamientos urbanos establece, en su artículo 21, que el casero tiene la obligación de realizar “sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”. Este precepto quiere decir que el propietario debe realizar todas las reparaciones necesarias para que la vivienda se mantenga en condiciones adecuadas para vivir.

En este sentido, el inquilino podrá reclamar al casero que reforme o instale aparatos térmicos en el piso para poder sobrevivir a temperaturas extremas. Si la vivienda no contaba, por ejemplo, con un aparato de aire acondicionado en el momento en que alquiló la vivienda, el inquilino “tendrá que acreditar, si es posible, a través del informe de un técnico que la vivienda no reúne condiciones de habitabilidad”, señala Villasevil. En caso contrario, apunta la experta, no lo podrá puede exigir” puesto que el inquilino alquiló el piso sin aire”.

Si una vivienda se vuelve inhabitable y el propietario no soluciona el problema, el inquilino podrá rescindir su contrato de alquiler. “Cuando hay que realizar obras necesarias a la vivienda para que sea habitable, se declara en ruina por el ayuntamiento y supone la resolución del contrato de arrendamiento”, señala Arantxa Goenaga. Asimismo, el inquilino también podrá llevar el caso a juicio para obligar al propietario a hacer las reparaciones necesarias y solicitar una “reclamación por los daños y perjuicios que se le hubiesen ocasionado”, apunta Margareto.

¿Quién paga esas instalaciones?

Si las instalaciones son necesarias para que la vivienda sea habitable, su pago le corresponde al propietario, conforme a la ley de arrendamientos urbanos. No obstante, “se pueden llegar a pactos en los que el arrendatario puede participar en el coste si tiene mucho interés en su instalación”, subraya Goenaga. Como suele tratarse de instalaciones que el inquilino no va a poder llevarse del domicilio, suelen ser “más reacios a pagarlas”, pero “existe libertad para que las partes pacten”, afirma.

¿Y en caso de avería?

Las averías normales, provocadas por la antigüedad de la instalación, son cosa del propietario. El casero deberá pagar “porque es una instalación que ya incluía el alquiler y que pertenece a los servicios que ha ofertado”, explica Goenaga. En caso de que el propietario no quiera arreglarlo, el arrendatario tiene derecho a exigir la reparación “porque es algo que forma parte del contrato”, añade la abogada. Además, el arrendatario podrá resolver su contrato sin resquicios legales si así lo desea, añade Belén Villasevil.

Pero en el caso de avería por mal uso del toldo, electrodoméstico o aire acondicionado (entre otros) instalado en la vivienda, corresponde al inquilino cargar con los costes.

¿El casero está obligado a mejorar la eficiencia energética de la vivienda?

La ley no obliga a los propietarios a realizar reformas con el objetivo de mejorar la eficiencia energética de una vivienda de alquiler, aunque puede ser una buena jugada para revalorizar el inmueble. “Podrá incrementar la renta al siguiente arrendatario y por tanto podrá amortizar dicha mejora”, opina Goenaga.

El arrendador tiene la obligación de realizar todos aquellos trabajos que mantengan la vivienda en condiciones de habitabilidad. Además, desde 2013, los caseros deben adjuntar en el contrato una copia del certificado de eficiencia energética (CEE) para alquilar o vender cualquier inmueble. Este certificado evalúa el consumo energético del piso (calefacción, refrigeración, ventilación, iluminación…) y lo clasifica en una escala de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente), acompañada de recomendaciones de mejora.

¿Influye la instalación de sistemas de ventilación en la valoración de la vivienda?

La respuesta en sí. La instalación de aparatos de aire acondicionado, opina Goenaga, puede influir a tener buena calificación energética, sobre todo si se utilizan aparatos más modernos y sostenibles. También cuando se arregla la fachada del edificio con materiales aislantes que mejoran el bienestar climático y protegen al inquilino de temperaturas extremas.

Si el inquilino decide pagar las mejoras, ¿puede pedir una rebaja del alquiler?

No es un derecho que la ley conceda a los inquilinos. “No existe ningún precepto que lo contemple”, afirma Villasevil. No obstante, añade la experta, “sí puede llegar a un acuerdo con el propietario”. En este sentido, el pacto más frecuente suele ser “bajar la renta durante unos meses o ampliar el plazo de duración del alquiler”, señala Goegana. Incluso, subraya la abogada, hay situaciones en los que el arrendatario se hace cargo del precio de las instalaciones, para mejorar su calidad de vida sin ningún tipo de contraprestación.

Al finalizar el contrato de arrendamiento, comenta Margareto, el arrendatario tampoco podrá pedir en ningún caso una compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble.

Y si es el casero asume los costes, ¿puede exigir una subida del precio?

No. “El arrendador no puede exigir una subida en el precio del alquiler porque haya realizado obras para mejorar la eficiencia energética del inmueble, ni aquellas que sean necesarias para que la vivienda conserve condiciones de habitabilidad”, afirma Belén Villasevil.

Solo podrá plantearse una subida en el precio de alquiler en el momento en el que expira el contrato de arrendamiento y se desea firmar uno nuevo. Eso sí, “teniendo en cuenta que si es una zona tensionada existen unos límites que no se pueden superar”, advierte Arantxa Goenaga.