El BCE revisará los criterios de concesión de hipotecas de los bancos para evitar una nueva burbuja inmobiliaria

El Banco Central Europeo (BCE) se conjura para que lo que hizo tambalear al mundo entero en 2008 no vuelva a suceder. El supervisor bancario único europeo lanzará próximamente una revisión, en todas las entidades bajo su jurisdicción, de los criterios de concesión y los precios de las hipotecas. Todo ello en plena guerra hipotecaria en el sector —que ya ha sido criticada por los primeros espadas de algunos bancos— y en un momento en el que el precio de la vivienda no deja de subir en países europeos como España, lo que ha dificultado el acceso de los jóvenes a la misma. Las entidades en las que el BCE detecte debilidades pueden enfrentarse a apercibimientos e incluso a multas o requerimientos de capital más altos de lo previsto.

Vigilar la concesión de crédito para evitar que los préstamos firmados hoy puedan elevar las cifras de morosidad del futuro es una de las prioridades supervisoras que el BCE se fijó para el bienio entre 2026 y 2028. En un documento oficial, la institución que preside Christine Lagarde establece como objetivo que los bancos establezcan y mantengan “criterios crediticios sólidos y precios basados en el riesgo”. España es uno de los mercados en el que los tipos de interés aplicados a los préstamos hipotecarios son más bajos de toda Europa.

En este mismo documento, el BCE anuncia que realizará lo que en el argot se llama una “revisión temática” de los estándares de concesión de crédito y cómo las entidades plantean mitigar las posibles pérdidas futuras. Una revisión temática supone que esta institución evalúa la información que dispone sobre este asunto y, si lo necesita, requiere información extra a los bancos. Es, en principio, un análisis de datos y no tanto una inspección como tal. La idea es monitorizar que los bancos no bajan la guardia cuando se concede crédito nuevo y que están realmente haciendo análisis que tienen en cuenta los riesgos del entorno, especialmente por la posibilidad de que la situación económica se deteriore por el contexto global.

El documento de prioridades supervisoras también plantea una revisión sobre el criterio de concesión de estos créditos. Incluso abre la puerta a realizar inspecciones de riesgo de crédito centradas en el origen de los préstamos.

Como consecuencia de todo ello, el supervisor apunta a que en los bancos donde detecte vulnerabilidades, puede tomar medidas correctoras o realizar revisiones adicionales. Entre las herramientas con las que cuenta la institución, puede imponer multas temporales (hasta que los bancos corrijan las deficiencias) o también tener en cuenta estas deficiencias para fijar sus requisitos mínimos de capital.

Mariano Lasarte, socio del sector financiero de KPMG en España, indica: “Entre las prioridades supervisoras del BCE se encuentran en lugar destacado tanto la vigilancia del cumplimiento de los criterios de la concesión de nuevos créditos [por el miedo a que se estén generando operaciones ahora que sean la morosidad del futuro], como los precios y costes asignados a estos créditos [cuya correcta asignación impacta en la rentabilidad]”. Y añade: “Lo que va a hacer el BCE es una revisión horizontal de los criterios y los precios de la concesión de los nuevos créditos, de los que probablemente saldrán luego unas best practices que acabarán impactando en la guía de la EBA en tres o cuatro años”.

En el trasfondo, meses de escalada en el precio de la vivienda, que se encuentra ya en los niveles previos al estallido de la anterior burbuja inmobiliaria. Y de una guerra hipotecaria descarnada entre los bancos. Las entidades explican que el desacople entre oferta y demanda de pisos está disparando la demanda también de crédito inmobiliario, lo que está bajando los precios.

Esta situación ha generado críticas de algunos de los responsables de los principales bancos españoles. La última fue la consejera delegada de Bankinter, Gloria Ortiz, que en la rueda de prensa de presentación de resultados del banco calificó el mercado hipotecario actual de “irracional e ilógico”. Aseguró que las ofertas que hacen algunos bancos (con préstamos a tipo fijo a un interés muy por debajo del euríbor) pueden suponer un problema para las entidades que creen grandes carteras hipotecarias a esos precios. Antes que ella, también alertaron de la situación del mercado el consejero delegado del Santander, Héctor Grisi, y el del BBVA, Onur Genç.

La alerta va más allá de las propias entidades y también es vigilada por el Banco de España. Según publicó este periódico, la institución que pilota José Luis Escrivá también explora sus propias medidas. En concreto, implementar lo que en el sector financiero se conoce como borrower based measures. Es decir, imponer límites a los bancos para conceder hipotecas de riesgo. En concreto, estudia imponer estas restricciones en torno a cuatro elementos: el vínculo entre el valor del inmueble y el importe prestado, el tamaño del crédito y los ingresos de quien lo firma, los intereses que debe abonar y la duración de la deuda.

Aunque el Banco de España ya contaba con el marco legal para imponer estos límites desde 2018, no ha sido hasta ahora cuando ha iniciado su estudio. Es una medida muy común en Europa. De hecho, el propio BCE está animando a los países a introducirla. Tanto es así que solo tres países (España, Alemania e Italia) aún no los han activado. Hasta ahora, el supervisor europeo optaba por incentivar que los bancos no se lanzasen a conceder hipotecas demasiado arriesgadas, en lugar de imponer prohibiciones. Por ejemplo, penalizaban en los cálculos del capital regulatorio mínimo exigido a las entidades la concesión de préstamos que superasen el 80% del valor del inmueble. Ahora se plantean ir más allá.