La escalada de precios de la vivienda dispara a máximos los ingresos de las comunidades

El mercado de la vivienda está más activo que nunca y las comunidades autónomas lo están aprovechando para inflar sus arcas. El dinamismo registrado en la venta de casas de segunda mano y unos precios de compraventa que no dejan de subir han disparado los ingresos fiscales ligados al ladrillo a niveles máximos. En 2024, según reflejan los últimos datos de ejecución presupuestaria publicados por el Ministerio de Hacienda, las autonomías obtuvieron una recaudación conjunta récord de 12.360 millones de euros a través de los impuestos de transmisiones patrimoniales (ITP) y de actos jurídicos documentados (AJD), los tributos que gravan la compraventa de los inmuebles usados.

La cifra de ingresos supone una subida del 14,8% respecto al año previo. También supera en un 1,5% el dinero obtenido por estas dos vías fiscales en 2022, un ejercicio en el que se vendieron más casas de segunda mano que nunca, pero a precios algo más bajos que los de ahora. Por eso, como el valor de las viviendas es hoy mucho más elevado, los ingresos han llegado a niveles nunca vistos desde que hay datos. “Como la base imponible es el valor del bien transmitido, a medida que aumenta el valor de mercado aumenta también la base”, explica María Cadaval, doctora y profesora de Economía Aplicada en la Universidad de Santiago de Compostela.

El mercado inmobiliario español de la historia reciente ha vivido dos fases claramente diferenciadas. La primera es la previa a la explosión de la burbuja de principios de siglo, cuando en España se vendían más de 700.000 viviendas por año, con un peso sustancial de la obra nueva. La segunda es la posterior al pinchazo inmobiliario, momento en el que las transacciones totales cayeron a la mitad. Entonces, la recaudación por ITP y AJD tocó mínimos, puesto que las operaciones estaban en horas bajas y los precios se relajaron. Poco a poco, dejando de lado el anómalo año de la pandemia de la covid-19, el mercado se fue recuperando hasta que llegó a máximos en 2022, cuando se vendieron 650.000 casas, de las que 533.800 fueron de segunda mano, la protagonista absoluta del mercado ahora mismo ante la escasez de nueva construcción. En 2024, las transacciones totales se quedaron algo por debajo (642.000) y lo mismo ha sucedido con las usadas (507.000), pero los altos precios han inflado los ingresos fiscales.

El ITP y el AJD son dos impuestos de carácter indirecto que se aplican en España y que gravan las transacciones inmobiliarias y financieras, respectivamente. Su gestión y recaudación están cedidas a las comunidades autónomas, que pueden modular el gravamen. El primero afecta a las transmisiones de bienes y derechos de carácter patrimonial, entre los que se incluyen la constitución de préstamos hipotecarios, la cesión de derechos sobre inmuebles o la compraventa de casas usadas —las casas de obra nueva pagan IVA—. El tipo impositivo en 2024 variaba en función de cada región y oscilaba entre el 6% y el 13% del valor de la transacción. El AJD, por su parte, grava los documentos notariales y mercantiles, como las escrituras de préstamo hipotecario o las pólizas de seguros. En este caso, los tipos oscilaban entre el 0,5% y el 1,5% en función del valor del documento. Por eso, en un contexto en el que tanto las compraventas de vivienda de segunda mano como los precios están al alza, los ingresos fiscales se disparan. Cadaval también recuerda el peso del valor catastral, ya que la normativa permite tomarlo como referencia para calcular el impuesto siempre que no sea inferior a la cuantía declarada. Por eso, además de la valoración de mercado de los inmuebles, hay que atender a las actualizaciones catastrales.

Por comunidades

Esta tendencia se refleja también a nivel territorial. Todas las comunidades autónomas experimentaron aumentos en la recaudación. Los más acusados se dieron en Aragón (25,7%), Madrid (23%) y Castilla y León (19%), donde el aumento de las transacciones de segunda mano superó el 10%; mientras que los más leves se dieron en Galicia (4,3%), Baleares (5%) y Canarias (8,6%). Curiosamente, pese al tirón del mercado y la fuerte demanda en las islas, los dos archipiélagos registraron pequeñas caídas anuales en el volumen de compraventa de casas usadas, por lo que el aumento de la recaudación evidencia que los precios son, actualmente, mucho más elevados que antes.

En el corto plazo cabe esperar que la tendencia se mantenga. Durante el primer trimestre de 2025, los ingresos de las regiones por ITP y AJD llegaron a los 3.307 millones de euros, un 31% más que en el mismo periodo del año previo, cuando se alcanzaron los 2.510 millones.

Por eso, todo apunta a un 2025 que volverá a ser boyante y que, ante la fuerte demanda, seguirá tirando de la segunda mano, dado que la obra nueva avanza a un ritmo que todavía sigue siendo lento. El Banco de España, por ejemplo, calcula que se necesitan unos 600.000 inmuebles para responder al interés que muestran actualmente los compradores. Sin embargo, aunque ha pisado el acelerador, el ritmo de visados concedidos para construir casas se mantiene todavía en niveles relativamente bajos, con unos 128.000 en 2024. Ante esta situación, la demanda seguirá inflando la segunda mano, tanto en operaciones como en precios.

De ahí que el Informe sobre los Presupuestos de las comunidades en 2025, recientemente actualizado por Hacienda, refleje que las autonomías prevén incrementar sus ingresos por el ITP y el AJD un 14,3% respecto a 2024, hasta los 12.588 millones. Cabe recordar, no obstante, que las proyecciones presupuestarias territoriales incluyen también la información de aquellas regiones que no han aprobado nuevas cuentas y han tenido que prorrogar las antiguas, por lo que los datos no están completamente actualizados con la realidad del mercado y las proyecciones apuntan a quedarse cortas. Sin ir más lejos, en 2024 las comunidades estimaban unos recursos de unos 11.000 millones y, finalmente, fueron mucho más elevados.