Portugal, banco de ensayos

En abril hizo dos años de la intervención o el rescate, como se prefiera, del país vecino. Tanto las medidas adoptadas ya como las tareas pendientes no dejan de ser una enseñanza o una oportunidad para los inversores españoles.

Desde el punto de vista inmobiliario el mercado continúa estancado, pero se abren oportunidades para el inversor que pueda aportar su experiencia en la construcción tanto por tecnología más avanzada como por la similitud normativa, según Belén Dávila, directora de internacional, y Carlos Guedes, director técnico en Portugal, ambos de Tinsa.

La vecindad es un grado, y otra ventaja es la presencia de banca española como posible socio financiero."Incluso si tomamos como punto de partida el inicio de la crisis en septiembre de 2008, no hemos detectado ni aumentos de precio ni nuevos proyectos. El Gobierno de perfil neoliberal inició una etapa de severa austeridad sin ningún incentivo para la actividad inmobiliaria y en un marco de condiciones crediticias muy restrictivas", explica Guedes.

Estas condiciones se fueron endureciendo como cabe esperar con un sistema financiero en dificultades. "Este proceso que a los españoles no nos es ajeno paralizó la promoción, y los inversores extranjeros se retiraron por una excesiva presión fiscal y falta de incentivos", puntualiza Dávila; pero en opinión de ambos, la depreciación de los activos parece haberse estabilizado, por lo que sería el momento para la entrada de inversores.

El descenso del precio de la vivienda nueva y usada fue "en 2008 y 2009 entre un 10% y un 15%, pero el punto de inflexión lo marcó 2010 con descensos del 25% al 30%, que hacen que los precios descendieran en esos tres años entre un 45% y un 50%. Tal bajada, relativamente rápida, convierte la vivienda en oportunidad también para los inversores particulares".

Los analistas destacan cuatro zonas: las dos mayores ciudades, Lisboa y Oporto, y las costas del Algarve y la norte (Gran Oporto). Eso sí, el dinero hay que llevarlo puesto porque, como sucede en España, solo hay créditos para las viviendas que comercializa la banca o para alguna comercializadora vinculada a las entidades financieras.

En paralelo, Portugal ha fomentado el alquiler con la entrada en vigor a finales del año pasado de una nueva ley. Hasta 2008, el arrendamiento era prácticamente inexistente ya que se incentivó fiscalmente la compra y tras la revolución de los claveles se produjeron ocupaciones e impagos de renta que retrajeron a los propietarios.

Entre 2008 y finales de 2012 las rentas aumentaron alrededor del 40% al 50%, representando hoy el arrendamiento el 20% de la facturación del sector. Las entidades financieras han creado los Fondos de Inversión para Arrendamiento Habitacional (FIAH), a los que traspasan las viviendas con préstamos fallidos. Estos fondos mantienen los valores contables y están eximidos de pagar determinados impuestos.

El traspaso de las viviendas a un FIAH -como mínimo, el 25% de los inmuebles tienen que estar arrendados- se tiene que dotar con un capital mínimo en efectivo de 25 millones de euros, lo que hace que "el perfil del inversor interesado apunta a compañías de seguros, family office e inversores institucionales", anota Dávila. La receta es similar a la española: rehabilitar, alquilar y actualizar valores contables de los activos en manos de la banca. En Portugal solo se requiere actualización cada tres años. "Está en estudio por parte del Banco de Portugal devaluar al menos el 30% todos los activos bancarios adjudicados", indica Guedes.