El mercado empuja a alquilar

El alquiler resucita. La demanda se ha disparado, los precios han ido a rebufo y comienza a despegar la oferta, hoy insuficiente. Pero no es que los españoles se hayan vuelto europeos de golpe y les dé lo mismo alquilar ladrillos que tenerlos en propiedad. El alquiler regresa por desesperación. Para resolver el alojamiento de los expulsados del mercado de compraventa por la combinación de dos factores: los precios desbocados y la restricción del crédito.

El proceso es visible donde más aprieta el mercado. En Barcelona, los agentes de la propiedad inmobiliaria (API) asisten a un fenómeno que les desconcierta. "El mercado se ha dividido en dos franjas y no se vende nada por debajo de los 350.000 euros". Son palabras textuales del presidente de los API catalanes, Joan Ollé. Quien no llega a comprar un piso más caro, o se queda donde está o se ve empujado a alquilar. La demanda de arrendamientos en la capital catalana ha saltado el 60% en lo que va de año. En Madrid, tres cuartos de lo mismo. "Nos estamos quedando sin oferta", alerta el presidente del colegio local, Jaime Cabrero.

En Barcelona la demanda de alquileres ha subido el 60% este año y en Madrid se están quedando sin oferta, dicen los API

Algunos analistas afirman que las medidas de fomento del alquiler de la Administración llegan demasiado tarde

Los anuncios de alquiler de los portales inmobiliarios de Internet también echan humo. Idealista registró en febrero 2,2 millones de búsquedas de pisos de alquiler, el doble que un año atrás. En Barcelona, el interés por arrendar supera al que hay por comprar.

El problema es que la oferta no despierta al mismo ritmo. Otro dato: el del programa privado de fomento del alquiler Arrenta, que afirma que la demanda supera cinco veces la oferta. Es la media española, porque en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Bilbao llega a multiplicarse por 10. ¿Consecuencia? Los precios están subiendo a un ritmo de entre el 10% y el 15% anual, tanto en Madrid como en Barcelona.

En la capital, el precio medio de los alquileres a finales de 2007 era de 1.491 euros mensuales (entre los 800 de Villaverde y los 2.825 de Retiro), según datos del Observatorio de la Vivienda del Ayuntamiento. En Barcelona, la media ha rebasado los 1.000 euros y se situaba en 1.060 (el distrito más barato es Nou Barris, 895 euros, y el más caro Ciutat Vella, 1.240), también según la estadística municipal. De acuerdo con el último estudio de Idealista, la media española supera los 1.000 euros.

Ahora mismo, pues, la única forma de frenar la escalada de los precios es que aumente la oferta. "La inercia del mercado inmobiliario es lenta, pero se ha puesto en marcha. Hay mucha vivienda que puede salir al mercado de alquiler porque en el momento en que los activos se han devaluado hay que sacarles otro rendimiento", explica el consejero delegado de Foro Consultores, Luis Corral. La necesidad de obtener rentabilidad como sea con los activos explica la proliferación de carteles donde el piso se vende o se alquila. Cualquier cosa con tal de no tenerlo parado.

La bolsa aumentará

Estos anuncios suelen verse en viviendas de obra nueva, una enorme bolsa de donde podrían salir alquileres al mercado. Los consultores que elaboran el informe de Aguirre Newman han detectado un aumento de ofertas de alquiler en promociones nuevas. "No lo hemos cuantificado porque nuestro estudio es de obra nueva en venta, pero es destacable tanto en los nuevos barrios de Madrid como en algunas zonas de Barcelona y también en la Costa del Sol. No sabemos cuánto, pero la oferta irá a más", augura el director de Análisis e Investigación de Mercados de la consultora, Javier García Mateo.

También CB Richard Ellis mencionaba el incremento de la oferta de alquiler en su último estudio, publicado hace dos semanas. La situaba en el 11% del total del residencial.

Con todo, la rentabilidad del alquiler (entre el 2% y el 3%, las fuentes no se ponen de acuerdo) no es lo suficientemente atractiva como para que los promotores o inversores se suban en masa al carro del negocio de arrendar. "Los ingresos por alquiler representan sólo el 10% de los ingresos de las promotoras", señala José Manuel Fernández, consultor de Grupo i. Fuentes de las patronales madrileña y barcelonesa (Asprima y APCE) no descartan que "alguien esté alquilando pisos que no vende", pero subrayan que no es una práctica extendida. Por ahora, matizan.

Desde la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), el profesor José Antonio Pérez punta que una buena alternativa para "aligerar stock puede ser la modalidad de alquiler con opción a compra", una fórmula que en Madrid ya existe en la vivienda pública y en Barcelona está prevista en la nueva legislación.

Medidas de apoyo

Son medidas de la Administración para incentivar el alquiler, endémico patito feo del mercado inmobiliario español, donde no llega al 10% del parque residencial. En paralelo, el Ministerio de Vivienda se ha afanado en lanzar medidas para incentivarlo. La primera fue la creación de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), en 2004. Desde entonces le han entrado más de 33.000 viviendas, pero sólo ha entregado las llaves de 6.236. El desequilibro se debe, razona su presidente, Alejandro Inurrieta, a que reciben muchas infraviviendas, en algunos casos los pisos están en condiciones legales que no permiten aceptarlas y en otros los propietarios no aceptan el importe de la renta, inferior a la de mercado. "Pero tenemos muchas en camino, este año llegaremos a 18.000 llaves entregadas", asegura Inurrieta.

La otra gran medida de fomento ha sido la renta básica de emancipación, 240 euros que han solicitado 1.000 jóvenes al día desde el mes de enero (73.221 en total). Algunos analistas son muy críticos con estas medidas, como el catedrático de Economía José García Montalvo. "La Adminsitración llega tarde y mal. La ayuda de 240 euros echa más madera a un mercado ya calentado", asegura. Más apocalíptico, el doctor en Economía

Gonzalo Bernardos defiende que el auge del alquiler es "circunstancial". "En este país nadie quiere vivir de alquiler, pero ahora mismo más vale esto que nada", proclama.

No piensan los responsables de Idealista, defensores acérrimos del alquiler. Su portavoz, Fernando Encinar, lanza una pregunta: "Si se ha roto un dogma de fe como era que la vivienda nunca baja de precio, ¿por qué no se podría romper el que dice que alquilar es tirar el dinero?".