"Los precios de la vivienda provocan injusticia social"

Desde que Santiago Baena (Burgos, 1955) llegó a la presidencia del Consejo Superior de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) en 2005, el número de colegiados ha pasado de 4.000 a 5.800. Son profesionales-empresarios que generan más de 60.000 empleos. Baena ha abierto cauces de comunicación institucionales dentro -como los del Ministerio de Vivienda- y fuera de España, y está a la espera de que el Consejo de Estado dé luz verde para la aprobación de unos nuevos estatutos que abrirán las puertas de los colegios y podría duplicar el censo de los API.

Pregunta. ¿Cómo ve la situación del mercado?

Respuesta. Desde el último trimestre de 2005, los presidentes de los 46 colegios territoriales venimos detectando desaceleración, no de los precios sino en la comercialización. Vender un inmueble costaba tres meses; ahora requiere entre seis y ocho.

"Veremos cerrar muchos 'chiringuitos'. Sobrevivirán los mejor preparados, que no tienen por qué ser los más dotados económicamente"

P. ¿Cómo afecta a los API?

R. Se empieza a notar en la cuenta de resultados -una oficina estándar tiene que generar una venta de 2,3 viviendas al mes-, y en el ciclo bajista lo pasaremos mal todos, pero no serán los API los que peor lo pasen. Empezaremos a ver cerrarse muchos chiringuitos, y cuando llegue la crisis los que permanecerán en este mercado no desregulado sino desprofesionalizado serán los únicos regulados, los agentes de la propiedad inmobiliaria.

P. ¿Miedo a la crisis?

R. El API se ha dotado de mecanismos de actuación empresarial, pero como profesional al frente de un negocio genera una estructura de supervivencia. Su campo de actuación es más amplio que la mediación (emite dictámenes, cédulas de pericia, y tasaciones, en otros). Y ha ganado menos dinero proporcionalmente en este tiempo del boom porque ha seguido desarrollando este trabajo. En algún caso, más del 50% de los ingresos proceden de estas actividades inmobiliarias que no son la venta. Por otra parte, en la crisis, como rige la ley de la selva, sobrevivirán los mejor preparados, que no necesariamente son los mejor dotados económicamente. Cuando deje de venderse todo solo buscarán al buen profesional.

P. ¿Qué hay de la regulación que anunció Vivienda?

R. Para empezar, el de los API es el único colectivo de intermediarios que está regulado (véase la ley 10/2003). Está sujeto a código ético, seguro de responsabilidad civil y además se nos exige formación de entrada, continua y continuada, pero -siendo abogados del diablo, porque queremos seguridad jurídica- propiciamos que aparezcan normas que, como mínimo, identifiquen a quien actúa; que tenga un seguro de responsabilidad civil y liquide impuestos, como sucede en nuestro caso.

P. ¿Falta seguridad jurídica?

R. España es el único país de la Unión Europea en el que no existen normas reguladoras que marquen condiciones mínimas para poder actuar en la intermediación inmobiliaria. Cualquiera puede vender aquí inmuebles, sin ningún requisito ni garantías para el consumidor, cuando un mercado dinámico y productivo requiere que los ciudadanos se sientan seguros.

P. Se desreguló la mediación inmobiliaria para bajar los precios de la vivienda.

R. Provoca risa pensar que el fatídico real decreto ley de 2000 -que no fue de liberalización sino de desprofesionalización- propusiera para abaratar el precio de la vivienda desregular la intermediación. Y ha quedado claro que el mercado no regula todo. La liberalización no puede basarse en la ausencia de garantías para el ciudadano. Son necesarias reglas de juego para frenar a quien actúa de mala fe. En cuanto a los precios, afirmo que suponen injusticia social. En 1979 el salario medio de un obrero estaba en 40.000 pesetas (240 euros) y el importe de una casa media, en 500.000 (3.000 euros); es decir, el esfuerzo era de 12,5 meses. En 2006 -con el salario en torno a 1.000 euros y la vivienda en 2540.000 euros- son necesarios 240 meses de esfuerzo. Se especula excesivamente y se acumula excesivo capital en pocas manos que copan los suelos rústicos a punto de ser recalificados.