Un informe público ve viable prohibir la compra de pisos para invertir con leyes “excepcionales y temporales”

La crisis de la vivienda es de tal calibre en España y alcanza a tantas capas de la población que, después de regular el precio del alquiler en algunas zonas, son muchas las voces, sobre todo entidades y partidos de izquierdas, que plantean limitar las compras de vivienda para evitar la especulación y expulsión de los vecinos de las ciudades. Para analizar su viabilidad, el Plan Estratégico Metropolitano de Barcelona (PEMB, vinculado al Área Metropolitana de Barcelona), que analiza los retos del área de Barcelona, ha encargado un estudio jurídico cuyo resultado avala la limitación de la compra de pisos solo para residencia habitual de los compradores.

El informe lo firma el jurista Pablo Feu y se apoya en el hecho de que el mercado inmobiliario no está garantizando impedir la especulación (como fija la Constitución en su artículo 47), ni vela por la cohesión social y evitar la dispersión (como indican regulaciones autonómicas o municipales). De ahí que, con el aval de las sentencias del Tribunal Constitucional a la intervención del mercado del alquiler, sugiera regular las compras como “medida urgente y excepcional, acotada a las zonas de mercado tenso y de manera limitada en el tiempo”. El estudio lo ha presentado la vicepresidenta del PEMB, Janet Sanz, de Barcelona en comú. A nivel político, en Barcelona, comunes y ERC piden esta regulación y han levantado la bandera de la llamada “fórmula Ámsterdam”, porque la ciudad holandesa ha aplicado un mecanismo con el mismo objetivo en varios de sus barrios. De hecho, el Ayuntamiento de la capital catalana tiene pendiente publicar un informe al respecto.

Feu ha partido de la base de que cualquier regulación del mercado inmobiliario es sistemáticamente recurrida ante los tribunales, de ahí que se haya dedicado a “rascar leyes y regulaciones donde haya medidas jurídicamente estables y viables”, avanzándose “a los posibles ataques legales”. “¿Aguantaría esta regulación si la tiro contra la pared, como hacen los fabricantes con los coches?“, se ha preguntado. En España, reflexiona el jurista, la paradoja es que “una vivienda es un derecho constitucional y a la vez un actor esencial para la economía del país”. De ahí que siempre que se regula haya tensiones jurídicas.

La base de su informe jurídico es que “si el mercado inmobiliario distorsiona el modelo de cohesión de las ciudades”, como han demostrado decenas de informes sobre los aumentos de precio, la brecha con la evolución de los salarios o la expulsión de vecinos; se puede intervenir “con medidas excepcionales limitadas en el tiempo y el espacio”, igual que se ha hecho con las rentas del alquiler.

Legislación estatal, autonómica o municipal

El informe plantea que, en el caso de España, se podría hacer en el marco estatal, autonómico y municipal. La base sería que solo se pudiera comprar una vivienda si es para residencia habitual del comprador durante cinco o siete años; si es para un familiar próximo. Y en el caso de edificios enteros, si se respetan los precios del alquiler que pagan los inquilinos. En el ámbito estatal se podría hacer con una ley específica “que regule el régimen limitativo de compraventas en las zonas de mercado tenso”, de la misma forma que la Ley de Vivienda regula los precios del alquiler. También se podría materializar con un Real Decreto Ley, por la vía de urgencia y evitando una tramitación legislativa.

A nivel autonómico, y dado que las comunidades tienen competencias en materia de urbanismo y vivienda, se podría hacer con una ley autonómica específica (ley, decreto ley o decreto legislativo) o desplegando la ley urbanística existente. En Cataluña, la clave es que la ley de urbanismo fija que cualquier desarrollo debe garantizar la cohesión social y evitar la dispersión territorial. Y en el caso de los Ayuntamientos, “la legislación de Andalucía, Aragón, Cataluña y el País Vasco, que permiten a los consistorios cumplir los deberes derivados de la legislación básica”, indica el informe, se podría regular con el planeamiento urbanístico.

Janet Sanz ha explicado que el informe surge del mandato que tiene el PEMB de asesorar a la Generalitat y a los ayuntamientos ante la crisis habitacional. El organismo es jurídicamente una asociación impulsada por el Ayuntamiento de Barcelona, el Área Metropolitana de Barcelona y diez instituciones más. “El informe defiende que es posible hacerlo, que es la Constitución quien obliga a garantizar la cohesión social, hoy en riesgo por culpa de la especulación”. Sanz ha recordado que la mayoría de compras de vivienda en España se hacen al contado y ha repasado subidas de hasta el triple de precio en el área de Barcelona. La también concejala en el Ayuntamiento de Barcelona ha convenido que esta regulación es cuestión de “voluntad política”. “Para blindar que haya más casas Orsola”, ha dicho en referencia al edificio de Barcelona que es símbolo de la resistencia contra la expulsión de vecinos cuando sus pisos son comprados por fondos de inversión.

En los últimos 15 años, las sucesivas crisis de vivienda más recientes han empujado a la administración a tomar medidas. El estallido de la burbuja provocó unas tasas de paro nunca vistas y cuando la población hipotecada dejó de pagar las cuotas, hubo desahucios masivos. Luego vinieron las ocupaciones, también masivas. Y la fórmula de los alquileres sociales. El trasvase al alquiler hizo subir los precios, hasta que se reguló el precio y el mercado ha encontrado en los contratos de temporada una vía de escape. Cada capítulo de esta historia ha contado con regulaciones para intentar frenar sus efectos: la dación en pago, la ley 25/2015 para evitar desahucios, las regulaciones del alquiler... En Cataluña, incluso el president Salvador Illa apuesta por regular el mercado de la vivienda porque no garantiza, dice, el acceso y la cohesión social.