El alquiler como alternativa

Cuando el mercado dicta sentencia y las ventas se desploman, no son muchas las alternativas para colocar los productos disponibles: no se hace nada, esperando que los ajustes se produzcan lo antes posible, se bajan los precios de manera considerable para atraer nuevamente a los compradores o se opta por ofrecer las viviendas en alquiler.

Esta última opción parece que empieza a asumirse de manera clara en la zona de la avenida de la Ilustración (M-30) lindante con la colonia Puerta de Hierro, en el norte de la capital. Es uno de los pocos espacios que quedaban vacantes en los flancos que se asoman a la autovía de circunvalación, y que ahora, con el tramo soterrado, ha visto iniciados los trabajos de urbanización previos a la edificación de más de 1.000 viviendas entre las calles de Cantalejo y Joaquín Lorenzo.

En vista de la deriva tomada por el mercado, varios promotores ya se han decantado por la alternativa del alquiler llave en mano . A otros, como Vallehermoso, no le ha quedado más remedio que tomar esta vía en el proyecto que va a acometer en el solar adquirido hace dos años al Ayuntamiento de Madrid junto a la calle del Doctor Ramón Castroviejo.

Evidentemente, no compró la parcela por el dineral que lo hizo con esa pretensión, pero los cálculos realizados entonces por la promotora del Grupo SyV se han ido al garete. Dos años después, aquellos 28 millones de euros pagados -más del doble del precio licitado por el Consistorio- se antojan inviables para sacar el proyecto en régimen de venta.

Es lo que sucede cuando se lleva la repercusión del metro edificable a 4.900 euros, se eleva a 7.000 ya construido y el mercado apenas es capaz de asumir los 6.500 euros. Ahora, con la cruda realidad sobre la mesa, los 5.687 metros edificables con que cuenta la parcela servirán para acoger 101 estudios y apartamentos en régimen de alquiler.

Otros, como Coesa, en el proyecto Torre Nueva Zelanda, entre los números 28 y 32 de la nueva calle del Doctor Juan José López Ibor (antes Nueva Zelanda), ofrece los productos disponibles, llave en mano , indistintamente en venta y alquiler. Si se compra, el más barato de dos dormitorios, con 101 metros cuadrados construidos (80 metros útiles), está en 533.000 euros, mientras que los de tres, de 133 a 150 metros cuadrados, varían entre 680.000 y 750.000 euros, según informa Carriles, encargada de la comercialización. En alquiler, se pide una renta mensual de 1.120 euros por los de un dormitorio y de 1.800 por los de tres.

Inversores atrapados

También se han visto obligados a recurrir al alquiler aquellos inversores pillados por el cambio de ciclo. Un ejemplo de esta situación se da en el residencial Mirador de Puerta de Hierro, cuyas 156 viviendas -promovidas inicialmente por Ferrovial y rematadas por Habitat Inmobiliaria- fueron entregadas hace casi dos años.

Intentaron por todos los medios vender pero no lo consiguieron, y ahora ofrecen en renta los pisos, de uno a tres dormitorios, entre 1.000 y 1.785 euros mensuales. Los que mantienen la intención de vender no han tenido más remedio que rebajar sus pretensiones iniciales, en algunos casos hasta un 8%, desde 380.000 hasta 350.000 euros.

Mientras se urbanizan los casi 137.000 metros cuadrados de terrenos que quedan vacantes en el barrio de Peñagrande, al norte de la avenida de la Ilustración, entre las calles de Cantalejo y Joaquín Lorenzo, donde existe edificabilidad suficiente para levantar unas 1.000 viviendas, el grueso de las actuaciones residenciales en curso sigue concentrado en el espacio delimitado al sur de la avenida, entre el camino de Ganapanes y las calles del Valle de Mena y César Manrique, donde Reyal Urbis, Baluarte, Bigeco y Urbalia han entregado la mayoría de las viviendas previstas.

Baluarte, entregadas las dos primeras fases, construye y vende las 74 viviendas que forman una tercera, entre las calles de Buitrago de Lozoya, La Cabrera y una zona verde municipal, para entregarlas dentro de dos años. Siguiendo con la política diferenciadora de sus promociones, tanto en materiales, acabados o el control domótico, la vivienda más barata de dos dormitorios, con 98 metros cuadrados construidos, se eleva hasta 653.000 euros, con plaza de garaje incluida. Un producto que, a pesar de su elevado precio, sigue resultando muy competitivo, como lo demuestra que hace un año uno similar en la segunda fase salía por unos 600.000 euros.

Pisos que nada tienen que ver, en cuanto a calidades se refiere, con los 30 entregados al otro lado de la calle de Buitrago de Lozoya por Reyal Urbis, ni con los 166 que esta misma promotora ejecuta para entregar a finales de año en el residencial Valle de Mena. Quedan aquí disponibles las mismas 20 viviendas que quedaban hace cuatro meses, con precios, para los de un dormitorio, de 53 metros con plaza de garaje, entre 320.693 y 342.891 euros, mientras que los de dos, de 85 metros cuadrados de superficie, están en márgenes de 469.978 a 501.832 euros.

En la promoción entregada en la calle de Buitrago de Lozoya (edificio Antonio Machado), los inversores ofrecen los estudios más pequeños, de 42 metros cuadrados de superficie, por precios que oscilan entre 275.000 y 300.000 euros, y por 425.000 euros los de dos dormitorios, que tienen 86 metros cuadrados.