Estos son los impuestos que gravan la vivienda y que seguramente usted no conoce

Bruselas lleva tiempo señalando un peaje en el mercado inmobiliario: los impuestos. En su Plan Europeo de Vivienda Asequible, la Comisión recomienda a los Estados miembros revisar y reducir la fiscalidad para que su acceso sea “más asequible”, siendo el caso de España uno de los más singulares: hasta el 25% del precio final de una vivienda corresponde a impuestos, según el último estudio del Instituto de Estudios Económicos (IEE). Sería incluso mayor si se introdujeran los impuestos de transformación del suelo, inciden los promotores.

El informe del IEE va más allá y cifra en 52.000 millones de euros anuales la recaudación asociada a la vivienda, “representando en torno al 7,5% del precio de todas las viviendas vendidas, nuevas y usadas, aproximadamente el 3,5% del PIB anual”, concreta Julián Salcedo, socio director de Cefyre y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.

Este impacto real, subrayan los expertos consultados, no se limita a lo que el comprador paga al firmar ante notario. “Significa que, aproximadamente, uno de cada cuatro euros que paga el comprador no corresponde al valor real de la vivienda, sino a tributos acumulados a lo largo de todo el proceso”, explica Rubén Gimeno, secretario técnico del Consejo General de Economistas (REAF).

Además, solo una parte de esa carga es visible, que son los impuestos que se pagan a final de la obra, es decir, cuando se escrituran las compraventas, tales como el impuesto sobre el valor añadido (IVA) o el impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas (ITP). El resto, “no son conocidos por los compradores, como el impuesto de construcciones, instalaciones y obras (ICIO), las tasas urbanísticas, o el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), entre otros, aunque estos acaban trasladándose al precio final sin que el comprador sea consciente”, añade Gimeno.

Sin embargo, el impuesto más distorsionador, según este experto, es el AJD, que se paga, hasta en siete ocasiones, a lo largo de todo el proceso productivo, penalizando el coste definitivo y aumentando el precio del producto final.

Aunque, aproximadamente, la mitad de la carga fiscal de la vivienda la paga el comprador en la compra; la otra mitad la soporta el promotor. El IVA, en una vivienda nueva, es el impuesto dominante para el comprador, generalmente el 10% del precio escriturado, pero no el único. “También son importantes los impuestos y las tasas municipales, que, en algunos casos, pueden ser superiores al 7% del coste de la obra. Por último, incide la plusvalía, cuya cuota tributaria ha aumentado de manera notable en los últimos años”, afirma Carolina Roca, presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). El resultado es, a su entender, “un sistema que dificulta el acceso, encarece la obra nueva y no es neutral desde el punto de vista económico”.

Uno de los puntos más frustrantes de la carga tributaria es el impacto que tiene sobre la vivienda asequible. “La fiscalidad actual en España desincentiva claramente la producción de nuevas unidades y lo hace con especial hincapié en este tipo de vivienda, tanto libre como protegida”, advierte la presidenta de Asprima. En este sentido, la vivienda protegida “soporta prácticamente la misma carga fiscal en un esquema de precios máximos que puede influir en la viabilidad de la promoción”.

También el impacto social es directo, ya que eleva el precio de entrada y el esfuerzo financiero inicial, dificultando el ahorro previo y retrasando el acceso a la vivienda, especialmente para los jóvenes. De ahí que muchos potenciales compradores de primera vivienda “queden atrapados en alquileres con elevados precios por la imposibilidad de acceder al préstamo hipotecario”, señala Rubén Gimeno.

Las rebajas autonómicas del ITP o el AJD para determinados colectivos son valoradas positivamente por los expertos, pero con matices. “Políticas de este tipo son útiles como un complemento más a otras medidas de acceso”, apunta Carolina Roca, aunque advierte de que “no corrige otros problemas vinculados al precio de la vivienda, como puede ser la escasez de oferta, suelo o coste de construcción”.

Salcedo pone cifras concretas al problema. “Según la última información publicada por el Colegio de Registradores, la hipoteca media se sitúa en 171.612 euros, que para una financiación del 80% supone una vivienda de 214.515 euros, así que el 25% que grava el precio de la vivienda representa 53.628 euros”. En las grandes ciudades, como Madrid, añade, “el precio medio de una vivienda supera los 400.000 euros, de forma que el 25% serían 100.000 euros”.

Ante este escenario, el IEE propone una revisión profunda del sistema. Entre sus recomendaciones figuran reducir los impuestos sobre transacciones inmobiliarias, revisar el IVA, rebajar el IBI y evitar la sobreimposición a lo largo de todo el ciclo inmobiliario.

De la misma opinión es Julián Salcedo: “A corto plazo, reducir el IVA y el ITP para la compra de vivienda, al menos para determinados niveles de renta. Pero también reducir los impuestos que gravan la tenencia, empezando por suprimir el impuesto sobre el patrimonio”.

Para Roca, el debate va más allá de bajar tipos. “Entendemos que un bien de primera necesidad como es la vivienda no debe tener una carga fiscal tan elevada”, afirma. Pero también reclama “racionalizar el sinfín de impuestos municipales que gravan la construcción de vivienda y que se aplican de manera tan heterogénea”.

Hay que diferenciar

Gimeno, por su parte, piensa que es viable y conveniente diferenciar el tratamiento fiscal de la vivienda habitual, la primera compra y la vivienda asequible para mejorar el acceso sin comprometer la recaudación. “Debería de regularse una política específica para los inmuebles disminuyendo considerablemente la tributación que hoy en día penaliza a este activo, no solo en las compras o ventas, sino también en la posesión de la vivienda”, aclara.

Esto es, complementa Salcedo, la vivienda asequible debería soportar una menor carga impositiva, por ir dirigida a niveles de renta inferiores: “Bastaría con poner un tope a partir del cual no se rebajaría el impuesto; la dificultad radica en determinar cuál sería ese límite de renta”. La primera compra, especialmente para determinados colectivos —jóvenes, rentas bajas y medias, divorciados con hijos a cargo—, también debería soportar una carga menor. Asimismo, la vivienda habitual tendría que tener un tratamiento fiscal más favorable que el de las destinadas a la inversión o a segundas residencias.

Mientras Bruselas insiste en que reducir gravámenes puede abaratar precios, España presenta una carga fiscal más elevada que la media europea, especialmente en impuestos sobre transacciones, plusvalías y de la propiedad de la vivienda, concluye Rubén Gimeno, que recuerda que “se mantienen figuras impositivas que han sido eliminadas o suavizadas en muchos países vecinos de la Unión Europea, como es el impuesto sobre el patrimonio”.