“Excelente oportunidad”: el mercado se llena de pisos baratos y problemáticos

El encarecimiento de la vivienda no se detiene y contagia a las casas más problemáticas del mercado. Piso de cuatro dormitorios en el barrio de Moratalaz, en Madrid. Se piden 210.000 euros. Su anuncio invita a no desaprovechar “esta excelente oportunidad”. Solo se muestra una fotografía de la fachada y más abajo uno comprende que se trata de un piso que no está disponible. “No se puede visitar, ni tasar ni hipotecar. Se tiene que comprar pagando al contado y el comprador asume la tarea de la desocupación”.

Hay cientos de inmuebles así, sobre todo en las grandes urbes, y no solo ocupados. También se comercializan pisos con cargas, en subasta, con inquilino o con usufructuario (nuda propiedad). Estas viviendas, que hace poco eran residuales, ahora copan un volumen significativo de la oferta asequible. Es cierto que se pueden comprar con descuento —unas más que otras—, pero no son gangas, sobre todo si se tiene en cuenta la cantidad de problemas que van a dar.

Dada la nueva realidad del mercado, en enero Idealista incluyó nuevos filtros en su motor de búsqueda: nuda propiedad, alquilada, con inquilinos, ocupada ilegalmente y disponible (sin ninguna de las restricciones anteriores). El pasado marzo hizo el cálculo: el 2,6% del total eran viviendas que no podían ser usadas de forma inmediata. Hay 315 anuncios en Barcelona y 335 en Madrid.

También Fotocasa los ha contabilizado. A partir de 2021 empezaron a ganar terreno y en 2022, con el repunte de precios, rondaban el 21%. Hoy, “el 35% de las viviendas en oferta de menos de 200.000 euros tienen restricciones y ya se han consolidado como una de las vías de acceso al tramo bajo del mercado, en un contexto en el que la vivienda convencional se ha encarecido un 38% desde 2021”, señalan en el portal. En Madrid suponen el 37% y en Barcelona el 34% (aquí los precios son inferiores y hay más pisos que rondan los 50.000 euros).

En la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) constatan la proliferación de estas viviendas. “Hace años eran una de cada 20 y ahora pueden ser una de cada cinco por zona. El primer tercio de las propiedades ofertadas son estas, activos complejos”, dice su presidente, José María Alfaro. El experto recuerda que la ley de vivienda de 2023 obliga al vendedor y al propietario a informar sobre la situación de la titularidad del inmueble en el anuncio.

Quien compra son inversores, pequeños ahorradores que buscan rentabilidad inmediata o plusvalías a largo plazo. O empresas que adquieren los activos que tienen descuentos muy agresivos. Los despachos de abogados aconsejan analizar cada parámetro de la transacción para no perder tiempo, dinero y, sobre todo, la cordura.

La operación más compleja y arriesgada es la compra de un piso ocupado, aunque es la que permite mayores descuentos: de entre el 40% y el 60%, según el caso. “Hay que iniciar un procedimiento de desahucio o subrogarse en el que ya hubiese iniciado el anterior propietario. Existe el riesgo de encontrarnos con graves daños y que el ocupante sea insolvente. Es recomendable que se pondere este coste adicional a la hora de valorar el precio de la vivienda”, dice Montserrat Acebes, letrada de Vilches Abogados. Otra opción es negociar y entregar a los ocupantes una cantidad de dinero. Los precios también han subido. “Por menos de 15.000 a 40.000 euros no se van”, indica Luis Miguel Fernández, socio director de Aestimatio Abogados. El letrado sabe de qué va el asunto. Uno de sus clientes compró en el Barrio del Pilar (Madrid) un piso ocupado con una rebaja del 40%: pagó 125.000 euros. “Después interpuse un procedimiento de recuperación de la posesión y en seis meses conseguimos el piso, aunque estaba destrozado”. Mari Luz Rodríguez, abogada de Legálitas, avisa: “Las entidades bancarias no suelen conceder financiación para adquirir estos inmuebles”.

Nuda propiedad

Cada vez hay más anuncios de venta de la nuda propiedad, es decir, se adquiere la titularidad del inmueble, pero no el derecho a usarlo y disfrutarlo. “La posesión final dependerá de algo tan ambiguo como el fallecimiento del usufructuario, por lo que es una inversión a largo plazo”, aclaran en el bufete KLJ. Cuantos más años tiene el usufructuario, más barata es la casa. La inmobiliaria Eduardo Molet tiene en venta la nuda propiedad de un piso en el Paseo de la Florida (Madrid) por 239.500 euros. Los actuales propietarios tienen 67 y 70 años.

La compra de viviendas con cargas es bastante frecuente, pero es importante hacer un estudio pormenorizado de su cuantía para valorar si la operación es rentable. Montserrat Acebes aconseja identificarlas (hipotecas, embargos…) antes de la compra solicitando una nota simple actualizada. También hay que pedir el certificado de deuda de la comunidad de propietarios y verificar que no hay deudas con el ayuntamiento (IBI o tasas de basuras) o con los suministros. El comprador responde de la deuda del año en curso y de los tres años anteriores.

La adquisición de inmuebles en subasta o mediante la cesión del remate (el adjudicatario de la subasta cede su derecho a un tercero a cambio de un precio) son otras categorías problemáticas. “Los descuentos pueden ser del 30% o 40%, aunque quizá tardes cinco o seis años en tomar posesión”, dice Luis Miguel Fernández. En Legálitas dan las claves: “Antes de pujar por una vivienda que se subasta es necesario revisar bien la documentación y las cargas. Además, hay que comprobar si se subasta el 100% de la titularidad o tan sólo un porcentaje, por ejemplo, un 30%”, explica Mari Luz Rodríguez. La letrada aconseja también comprobar si la vivienda está ocupada y si puede precisar reformas, lo que debe tenerse en cuenta a la hora de hacer la puja. “Se compra a ciegas y desconociendo su estado de conservación”, comenta la abogada de Vilches, que además recomienda asesoramiento legal.

La operación menos problemática es la compra de una vivienda alquilada y, de hecho, si el vendedor puede acreditar la solvencia del inquilino, no habrá grandes descuentos. “No más de 5% o 10%”, cuenta Alfaro. Y, en algunos casos, ninguno. Según el socio director de Aestimatio, “el comprador busca una rentabilidad inmediata no inferior al 3% o 4% anual”. En KLJ explican las cautelas: “Es importante revisar el contrato que tienen suscrito los inquilinos; sobre todo si tienen derecho al tanteo y retracto, la duración del contrato, la renta, si los pagos se efectúan a tiempo y la solvencia de los arrendatarios, ya que el nuevo propietario se subroga en la posición del anterior arrendador”. Si el inquilino no está obligado a permitir las visitas y no hay buena sintonía con el casero, puede negarse a abrir las puertas. “No va a ser posible acceder para su tasación y las entidades bancarias son reacias a conceder financiación”, relata Rodríguez.

Otra cosa es la adquisición de una casa con un contrato de renta antigua. Aquí la cosa se complica porque el arrendatario paga de forma vitalicia un alquiler mínimo (200 o 300 euros al mes). “Hay quien ha pagado indemnizaciones de 500.000 euros al inquilino para que abandone la vivienda”, cuenta Fernández.