La escalada de los precios de la vivienda en Madrid eleva el riesgo de burbuja inmobiliaria

La vivienda en Madrid está dando de qué hablar en los círculos de inversión inmobiliaria a nivel global mientras los precios empiezan a coquetear con el riesgo de la burbuja. La pandemia, la posterior ola de liquidez pública y el endurecimiento monetario han marcado el paso de la vivienda en los últimos años. En muchas grandes ciudades, la subida de los tipos de interés frenó de golpe la escalada de precios y enfrió las amenazas de burbuja. Pero en otras, como Madrid, el encarecimiento es ascendente y empieza a despertar señales de alerta.

Así lo refleja el informe UBS Global Real Estate Bubble Index 2025 (índice global de burbuja inmobiliaria), publicado este martes por el banco de inversión. El documento analiza la tendencia en un total de 21 grandes ciudades de todo el mundo ―en el caso de España, solo aparece Madrid― e identifica cuáles están más expuestas a una situación de riesgo.

Según los datos del banco suizo, Madrid se ha consolidado como una de las capitales más dinámicas del panorama inmobiliario internacional. La ciudad ha registrado el mayor crecimiento real de precios de todas las analizadas, con un incremento del 14% en el último año, un contraste evidente frente al estancamiento que predomina en buena parte de Europa y Norteamérica.

Este repunte ha llevado a que la capital española se sitúe en el grupo de riesgo moderado de burbuja, con una nota de 0,80 puntos, cuando hace apenas un año se encontraba en niveles más contenidos. El peligro, sin embargo, es visiblemente más alto en localidades como Miami, Tokio, Zúrich, Los Ángeles o Dubái. Esta última, pese a partir de peor posición, registra junto con Madrid el mayor aumento del riesgo con respecto a la edición anterior del informe.

La explicación del subidón de la capital española, según los analistas de UBS, reside en una combinación de factores. Por un lado, la fuerte demanda extranjera, que ha puesto el foco en la ciudad como alternativa a mercados más maduros y regulados como Londres, París o Vancouver. Por otro, la limitada oferta en zonas céntricas, que acentúa la presión sobre los precios y desplaza la subida incluso a barrios menos exclusivos.

El Gobierno ha intentado enfriar el mercado con medidas como la eliminación del programa de golden visa para compradores de vivienda y un mayor control sobre los alquileres. Sin embargo, los analistas sugieren que las iniciativas no han logrado su objetivo de frenar la escalada. La oferta sigue siendo escasa y la demanda, tanto nacional como extranjera, continúa al alza, con especial incidencia en la inversión destinada al arrendamiento.

En términos de accesibilidad, Madrid aún no se encuentra en la misma situación que ciudades como Hong Kong, París o Londres. En ellas, un trabajador cualificado necesita entre 10 y 15 años para poder comprar un piso de 60 metros cuadrados cerca del centro de la ciudad, mientras que en la capital española el rango se mueve en los seis o siete años.

En cuanto al alquiler, los analistas de UBS ven una ventana de oportunidad en la ciudad española para obtener grandes rentabilidades. Los expertos utilizan un indicador que muestra cuántos años de alquiler se necesitarían para adquirir un piso en propiedad. En muchas urbes de Europa, la compra de vivienda es mucho menos rentable en comparación con el alquiler. Por ejemplo, en Zúrich, Múnich, Ginebra o Frankfurt, comprar un piso requiere muchos años de alquiler.

En cambio, hay mercados donde alquilar sigue siendo relativamente rentable. Ciudades como Dubái, São Paulo o varias estadounidenses muestran una relación más equilibrada entre precio y rentas. Y Madrid se sitúa muy cerca de ese grupo: aunque los precios de la vivienda han subido mucho, todavía es de las ciudades donde comprar sigue siendo relativamente rentable. Visto de otra manera, eso significa que el alquiler es caro repecto a la compra.

La evolución de Madrid contrasta con la de otros grandes centros europeos que han corregido los excesos del pasado. París, Londres o Múnich han visto cómo los precios se estabilizaban o retrocedían, mientras que la capital española comparte podio con Dubái y Tokio entre las pocas ciudades que todavía experimentan un fuerte crecimiento real. Esta divergencia refleja, en opinión de UBS, un retorno de la inversión internacional hacia mercados con una regulación menos estricta y perspectivas de mayor rentabilidad en la inversión en vivienda.