Inmobiliario y Bolsa

La abrupta caída de las cotizaciones de las inmobiliarias en la Bolsa española ha intensificado el debate en torno al grado de desaceleración que experimentará el mercado inmobiliario. Además, el efecto arrastre sobre las cotizaciones de otros sectores íntimamente relacionados -bancos y constructoras- ha generado temor a que el ajuste en el mercado de la vivienda sea más intenso de lo inicialmente estimado, lo que implicaría un incremento del riesgo sistémico y, por ende, un mayor impacto en estos otros sectores.

Antes de valorar la lectura que podría estar realizando el mercado conviene poner en contexto la magnitud de las cesiones bursátiles. En la mayoría de casos, la verticalidad de la bajada ha sido proporcional a la irracionalidad de la subida previa. La revalorización media de las inmobiliarias cotizadas en el mercado español fue del 143% en 2006, cuatro veces superior a la experimentada por el IGBM. Ante la desaceleración de las estimaciones del negocio inmobiliario, que se descuenta hace ya varios trimestres, han sido factores especulativos en torno a una potencial concentración sectorial -avalada por la pérdida de dinamismo de la actividad- los que han llevado a las cotizaciones a niveles insostenibles a medio plazo. Por tanto, las caídas recientes en los precios de las acciones, más que un adelanto a un escenario de fuerte corrección en el mercado inmobiliario podrían obedecer a un ajuste de expectativas. Excesos de valoración que no detectamos, al menos con esa intensidad, en otros sectores que orbitan sobre el negocio inmobiliario, lo que debería suponer, en cierto modo, un filtro a la posible extensión de riesgo sistémico en los mercados.

Las caídas en Bolsa, más que un adelanto a un escenario de fuerte corrección en el inmobiliario, podrían obedecer a un ajuste de expectativas

No obstante, la dependencia de nuestra economía de este sector es significativamente superior a la de cualquier país de nuestro entorno, a excepción de Irlanda, tanto directa (12% del VAB vs. 5% de media en Europa) como indirecta (vía empleo, consumo y financiación bancaria al sector inmobiliario). Aun considerando que las perspectivas son de moderada desaceleración, de no ser así el impacto sería significativamente superior al de cualquier otro mercado europeo. En cualquier caso, lo acontecido esta semana debería provocar una mayor heterogeneidad en el comportamiento del precio de los activos, en función del riesgo asumido, en contra de lo que viene sucediendo durante los últimos trimestres.

Alfonso García Mora y Daniel Suárez son profesores de la Escuela de Finanzas Aplicadas (Grupo Analistas).