España se convierte en el destino favorito de los inversores inmobiliarios en Europa

Durante muchos años España fue un país apestado para la inversión inmobiliaria. El estallido de la burbuja del ladrillo en 2008 y la posterior crisis financiera y de deuda ―que incluyó a la economía nacional entre las más debilitadas y a las que se denominó como PIGS (Portugal, Italia, Grecia y España, en sus siglas en inglés)―, hicieron que el mercado nacional no contase para el gran capital. Más de tres lustros después, España se ha convertido, por primera vez, en el país preferido para las compras de inmuebles, según una encuesta realizada por la consultora inmobiliaria CBRE entre 698 grandes inversores internacionales.

Ese apetito inversor se produce en un momento de crisis en el mercado de la vivienda en España por las dificultades de muchas familias para acceder a una casa. Entre 2014 y 2024, último ejercicio disponible, los precios de la vivienda se han disparado en España más del 65%, según datos del Instituto Nacional de Estadística. El alquiler, en el mismo periodo, se ha encarecido a un ritmo bastante superior, según los registros de los principales portales inmobiliarios.

Alejandro Michelsen, director de inversiones del fondo Greystar, explica que España se ve ahora como un país en el que se ha profesionalizado el sector inmobiliario y se ha puesto en el foco de la inversión institucional (de grandes inversores como aseguradoras, fondos generales y fondos de pensiones), especialmente en el sector residencial. “Tras la crisis financiera, España pasó varios años absorbiendo el exceso de oferta y reconstruyendo la confianza en su mercado inmobiliario”, asegura.

A partir de 2014, gran parte del capital llegó buscando oportunidades, lo que se llama fondos oportunistas o fondos buitre porque buscan rentabilidades muy altas en un entorno de riesgos elevados. Fue el momento de las grandes compras de carteras de activos adjudicados y préstamos fallidos ligadas a las entidades financieras y al banco malo Sareb (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria). En los últimos años, ha aparecido un capital más a largo plazo como los citados fondos institucionales y las llamadas socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario). “La recuperación económica, el crecimiento urbano y la llegada de población internacional han reforzado la demanda en las principales ciudades. Como resultado, España se percibe hoy menos como un mercado oportunista y más como un destino estratégico para la inversión residencial en Europa”, opina el responsable de Greystar.

Este cambio de humor en el interés por la inversión se muestra en la proyección ascendente de España como destino, un país que no aparecía en el top 10 de CBRE hasta 2022, cuando escaló a la séptima posición; en 2024 ascendió al cuarto puesto; y el pasado año se quedó en segunda posición tras el Reino Unido, tradicionalmente el gran mercado inmobiliario europeo. Ahora, para 2026, casi la mitad de los inversores transnacionales sitúan a España como su principal destino. En cuanto a ciudades, Madrid se mantiene en segunda posición como destino este año y Barcelona en la cuarta.

Los expertos llevan meses avanzando esta tendencia por el crecimiento económico ―en 2025 el PIB mejoró un 2,8% interanual― y demográfico en España, pero también por las debilidades de otras economías como la francesa o la alemana, país en el que se ha sumado en los últimos años una importante crisis en el sector promotor de vivienda. “Estamos viendo cómo el capital dirige cada vez más su atención hacia mercados con bases sólidas y perspectivas claras de crecimiento a largo plazo, algo especialmente visible en el renovado apetito por el sur de Europa y, en particular, por el mercado ibérico, que combina una economía más resiliente, una demanda estructural muy dinámica y una escasez de oferta en determinados productos clave”, responde por escrito Miriam Goicoechea, responsable de análisis de CBRE.

Los datos refrendan el apetito inversor. Esta firma de consultoría avanza que el pasado año se llegó a 18.400 millones de euros en transacciones en España (un 31% superior en un año) de todo tipo de activos destinados al alquiler (oficinas, edificios de viviendas, centros comerciales, hoteles y logística, entre otros), y prevé que para 2026 el rango se sitúe entre 19.000 y 21.000 millones.

Alberto Nin, director general de la firma canadiense Brookfield (uno de los grandes fondos del mundo), cree que el aumento de la inversión internacional también está mejorando la liquidez del mercado y apoyando a la economía en general. “El mercado inmobiliario español sigue destacando por su resiliencia y sólidos fundamentos. La demanda de activos de alta calidad se mantiene robusta, impulsada por una limitada nueva oferta y un crecimiento de las rentas en todos los sectores, lo que crea oportunidades atractivas”, incide. “El sector inmobiliario español se ha vuelto más transparente e institucionalizado, con una creciente presencia de capital internacional y un sólido apoyo de entidades financieras nacionales e internacionales”, afirma.

Precisamente, esta gestora norteamericana actualmente, por ejemplo, está negociando la compra de la cartera de viviendas en alquiler de Fidere (propiedad de Blackstone) por alrededor de 1.200 millones, según fuentes del sector, en lo que se puede convertir en una de las grandes operaciones en los últimos años.

Coincide con esa opinión Vanessa Gelado, responsable del fondo Hines en España, Portugal, Italia y Grecia: “Nuestro país combina hoy unas variables macroeconómicas muy sólidas, con crecimiento del PIB por encima de los países de nuestro entorno, demografía e inflación contenida, junto a un mercado inmobiliario cada vez más profesionalizado”. Además, apunta esta ejecutiva, el mercado nacional ofrece una buena relación riesgo-retorno frente a otros mercados europeos.

Por su parte, Michelsen, de Greystar (un fondo que está invirtiendo en España en activos como construcción de casas para alquiler), destaca que el país se beneficia de una combinación de factores que los inversores buscan en los mercados residenciales: “Ciudades grandes y dinámicas, un crecimiento poblacional sostenido y una demanda de vivienda que sigue superando a la nueva oferta”.

El sector público está intentando beneficiarse de ese flujo internacional en la construcción (un sector muy intensivo en capital) para lo que se denomina como vivienda asequible. Diversas administraciones de distinto color político, desde Madrid a Cataluña, han lanzado planes concesionales para entregar suelo a largo plazo (habitualmente 75 años) a promotoras y fondos a cambio de la construcción de pisos más baratos que en el mercado. Casa 47, la nueva empresa estatal de vivienda, también tiene previsto lanzar este tipo de proyectos para edificar casas.

Qué inversores y qué activos

Para realizar el informe, llamado Encuesta de Intenciones de los Inversores Europeos en 2026, CBRE ha preguntado fundamentalmente a gestoras de fondos, promotoras, family offices (capital familiar), capital riesgo, socimis, fondos de pensiones y aseguradoras. Por país, el orden de respuestas llega de firmas de Alemania, Italia, países nórdicos, Francia, España y Portugal, Reino Unido y Países Bajos.

Otra de las tendencias que recoge CBRE es el mayor interés, en general, del capital global por reforzar su posición en el sector inmobiliario. Casi el 20% de las empresas encuestadas indican que prevén subir su inversión hasta un 10% y algo más del 20% de consultadas esperan disparar sus compras más de un 10%.

En la encuesta no solo se incluye el interés en residencial, sino que engloba también todo tipo de propiedades como hoteles, oficinas, centros comerciales, residencias de estudiantes o centros de datos, entre otras. En ese sentido, lo que más interesa a los inversores a nivel europeo es el residencial (edificios destinados al alquiler, la promoción o las residencias de estudiantes), ya que es elegido por el 34% de los encuestados. Le siguen la logística (25%), oficinas (13%), el retail (12%) y los hoteles (8%).

Nin, de Brookfield, señala que España ofrece oportunidades atractivas en una amplia gama de clases de activos en un entorno de tipos de interés más predecible. “Vemos un valor especial en los hoteles, la vivienda y residencial alternativa y la logística”, apunta. “Un sector que sigue destacando es el del ocio, impulsado principalmente por el crecimiento continuo del turismo y la necesaria mejora de la oferta hotelera. Esto está creando oportunidades para reposicionar las propiedades”, añade.

“El interés de los inversores se concentra en la vivienda en alquiler”, afirma Michelsen, especialmente en segmentos que responden a patrones claros de demanda". Además, identifica las residencias de estudiantes y lo que se ha llamado como flex living (alquileres de media estancia) como tipo de activos que también abren el apetito al capital extranjero.

Gelado, de Hines, afirma igualmente que los inversores buscan activos con demanda estructural sostenible a largo plazo, como el residencial en alquiler, la logística bien ubicada, las oficinas de alta calidad y centros comerciales o parques de medianas (grandes naves como las de Ikea o Decahtlon, por ejemplo) dominantes en sus áreas de influencia.