El ladrillo vuelve a hincharse: seis comunidades registran ya precios más elevados que antes de la burbuja

El ladrillo, como algunos clásicos de la repostería, tiene una facilidad equiparable a la de muchos ingredientes de esos platos para agrandar su tamaño hasta explotar. Y los efectos de ese estallido inmobiliario resultan mucho peores que los de una receta arruinada y un horno sucio. La última vez que eso ocurrió, en 2008, el pinchazo de la burbuja que venía inflándose desde hacía una década provocó tal deflagración ―en forma de freno en seco a la venta y a la construcción de viviendas de obra nueva, y de una posterior devaluación en los precios― que los registros estadísticos de entonces se han mantenido como una referencia infranqueable y tétrica del otro lado del espejo. Reflejos de una época que parecía insuperable. Hasta hoy. Seis comunidades autónomas registran ya precios superiores a los de antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, según datos de tasación del Ministerio de Vivienda, lo que eleva también la media por encima de aquellas cotas.

El precio tasado del metro cuadrado alcanzó un máximo en España en el tercer trimestre de 2025 con 2.153,4 euros, según los datos del Ministerio de Vivienda. Un récord que dejaba atrás el anterior techo, de 2.101,4 euros, y que se dio a inicios de 2008. Por el momento, estos siguen siendo los últimos datos disponibles, puesto que todavía no se han dado a conocer los correspondientes al cuarto trimestre. Con esta evolución, el país tiene hoy precios más caros de vivienda libre (ya sea nueva o de segunda mano) que entonces, y hay lugares en los que la diferencia respecto a la situación tras el pinchazo de la burbuja son considerablemente mayores. Aunque son muchas las voces dentro del sector que reniegan de que se esté produciendo una nueva burbuja, lo cierto es que los valores actuales superan ya, en muchos lugares, a los de entonces.

En seis comunidades (Baleares, Canarias, Cataluña, Comunidad Valenciana, Madrid y Navarra, junto con las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla) y en siete provincias concretas (Málaga, Las Palmas, Santa Cruz de Tenerife, Barcelona, Alicante, Valencia y Guipúzcoa) están en valores récord y superiores a los registrados durante la burbuja. Es decir, en estos territorios, 17 años después, las casas son ahora más caras que entonces. O, visto desde el lado de la inversión, quienes compraron una vivienda en aquel momento han tenido que esperar casi dos décadas para recuperar su desembolso.

De acuerdo con los datos del Ministerio, la mayor diferencia entre entonces y ahora se da en Baleares. En esta comunidad, el precio más elevado para el metro cuadrado se alcanzó en junio de 2008, con 2.427 euros. Casi dos décadas más tarde, el valor ha llegado hasta los 3.672 euros, un 51% más que entonces. Se trata de un crecimiento que duplica al de la Comunidad de Madrid (24,1%), y que se encuentra muy por encima del de otro territorio insular como Canarias (12,3%), que también se ha revalorizado mucho en este tiempo. Por el contrario, en la provincia de Ciudad Real, el registro más alto durante la burbuja se dio en marzo de 2008 (1.103 euros el metro cuadrado), y 17 años después, este se encuentra en los 760 euros, un 31,1% por debajo. Se trata de la diferencia a la baja más amplia de todo el país.

Todos estos resultados, sin embargo, son precios de tasación y no de compraventa, por lo que, pese a resultar sintomáticos, no son equiparables con los de otras métricas. La muestra más representativa del valor real del metro cuadrado se aloja en la base estadística del Colegio de Notarios, que vuelca periódicamente estos y otros datos provenientes de las escrituras que se formalizan en los contratos. A pesar de ello, los valores de tasación son una referencia inequívoca para medir el estado del mercado, y para comprobar que el alza de los precios lleva años cogiendo temperatura dentro del horno.

“El mercado inmobiliario español se comporta a tres velocidades: la que se da en los lugares en los que ya se están superando todos los récords; la que está a punto de lograrlo en otros; y otra más relajada, que se concentra en zonas deprimidas, donde los precios no están subiendo tanto. En general es un efecto como de mancha de aceite”, resume José María Alfaro, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI).

Según su experiencia y conocimiento, los inmuebles que se localizan en núcleos productivos o bien comunicados son los que están experimentando estas crecidas históricas. Eso está provocando que en algunos territorios los precios estén incluso un 20% por encima de los de entonces. “Hubo zonas en las que, tras el pinchazo de la burbuja, los precios de la vivienda cayeron entre un 30% y un 60%. Y a la situación actual hay que sumarle el comportamiento de la inflación”, incide Alfaro.

De acuerdo con el INE, entre enero de 2008 y noviembre de 2025 los precios se han encarecido un 41,3%. Por lo tanto, aunque el metro cuadrado se encuentre ahora muy por encima de la referencia de la burbuja, tomando en consideración el encarecimiento de la vida en todo este tiempo, los precios se mantienen por debajo de aquel umbral si se tiene en cuenta el poder adquisitivo del que se dispone actualmente.

Pese a estas nuevas cotas, y a que nada hace prever que vaya a producirse un frenazo generalizado, los expertos defienden que no hay riesgo de que se replique la burbuja de entonces. “Lo que estamos observando en todas las compraventas es que las ratios de endeudamiento son bastante razonables, y sabemos que las entidades financieras están siendo bastante prudentes a la hora de conceder los préstamos, lo que nos hace pensar en que no hay una burbuja financiera hipotecaria”, señala Alfaro, FAI. Aun así, alerta de que se están dando “unos crecimientos que parecen ya poco sostenibles”, en comparación con la renta media de los ciudadanos “que está como está”. Este descuadre está provocando “movimientos migratorios internos y externos que están haciendo que la población se concentre en determinados lugares”. Su previsión para los próximos años es que, aunque no se produzca un pinchazo como tal, “los precios sí que empiecen a moderarse”, explica.

Para Mercedes Blanco, consejera delegada de Vecinos Felices, empresa de administración de fincas y gestión de alquileres en Barcelona, los precios van a seguir subiendo en 2026 “ya que hay una necesidad de vivienda y las condiciones de financiación acompañan”. Esta carestía continuada va a provocar la expulsión de las grandes ciudades de muchas personas que no tengan capacidad para hacer frente a esos precios. “Parejas, jóvenes o familias que quieran acceder a una vivienda para salir del alquiler van a tener que irse cada vez más lejos”, remacha.

Ricard Garriga, consejero delegado de Trioteca, por su parte, señala como uno de los factores que sigue empujando al alza las compraventas el hecho de que se estén dando hipotecas fijas “económicas”, y que actualmente se firmen unas 2.000 operaciones de este tipo al día. Se trata de una cifra nada desdeñable, pese a que en los momentos álgidos del mercado, antes de que se pinchara la burbuja, esta cifra fuera de más de 5.000. “La inexistencia de oferta de alquiler en muchas ciudades, junto con el miedo que tienen muchas personas de quedarse sin casa, está provocando que la curva del precio no parece de crecer”, explica Garriga.

En su opinión, el hecho de que el índice de morosidad esté en mínimos ―en el entorno del 2% según la Asociación Hipotecaria Española (AHE)―, y que los bancos hayan elevado el listón a la hora de conceder una hipoteca aleja al mercado de caer en una nueva burbuja como la de hace dos décadas. “Aunque la rebaja no sea muy elevada, es probable que la presión a la que está siendo sometido el mercado haga que el ritmo de crecimiento de los precios se desacelere un poco a lo largo de este año”, adelanta.

Vivienda vacía

Otra de las fotografías típicas de la burbuja, y que todavía hoy dan para llenar un álbum entero, son aquellas que ilustran el volumen de viviendas nuevas que siguen sin venderse. Los datos sobre el stock de 2024 reflejan que existen 455.280 casas vacías, la cifra más elevada desde 2021. Algunas de ellas se construyeron en los años de la burbuja y todavía no han encontrado comprador. Pese a que el dato que se utiliza generalmente para contabilizar el volumen total de viviendas vacías en el país es de entre tres y cuatro millones, este cómputo no ha sido actualizado por el INE desde 2021.

Las últimas aproximaciones señalan, pese a todo, que solo un 10% de ese volumen podría destinarse, en un periodo razonable, a la venta y a ampliar el parque actual de vivienda para paliar la demanda existente. “De todas las que hay, entre 300.000 y 400.000 son recuperables. Sin embargo, muchas de ellas están en zonas sin demanda, o las que llevan más tiempo cerradas, como las que se construyeron durante la burbuja, o bien están sin terminar o han sido vandalizadas. Por lo que se requieren buenas políticas de rehabilitación y de incentivo fiscal para activarlas”, incide Alfaro.