¿Quienes son los candidatos a crear nuevas Socimi?

Las ventajas fiscales de la nueva figura de cotización de inmuebles arrendados darán titulares. Los mejores bufetes y consultores españoles han firmado inviolables cláusulas de confidencialidad con acaudaladas familias de varios países que deshojan la margarita de llevar su nombre a la palestra a cambio de ahorrarse el impuesto de sociedades.

En otra tanda están los gigantes extranjeros de la inversión institucional con un ojo avizor para hacerse con las gangas del mercado inmobiliario, arrendarlas y sacarlas a cotizar para ahorrar el consabido impuesto.

El mercado cruza apuestas sobre quiénes harán estas primeras Socimi oportunistas, pero dar el nombre completo de quienes desfilarán en 2014 por el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) está penado con el despido. "Se están gestando los proyectos más potentes de las Socimi que saldrán a cotizar a partir de ahora", ratifica Gonzalo Roca, socio de Arcano. Corio es un REIT holandés, y su filial española tiene 12 centros comerciales en España y uno en Portugal valorados en 707 millones de euros, podría copiar el modelo de la Socimi de Unibail-Rodamco España.

Se asegura que Amancio Ortega no tendría el más mínimo interés en sacar su family office Pontegadea a cotizar, a pesar de contar con gigantescos inmuebles de la talla de Torre Picasso. El dueño de la tercera fortuna del mundo tiene suficientes mecanismos fiscales para acomodar su dinero, y los principales huevos de su cesta son otros. Las family offices de familias como Koplovitz, Del Pino, Villar Mir, Revilla o Jové, estudian si los cambios legislativos de las Socimi se ajustan a su situación. "Los complicados apalancamientos de algunos de sus activos, incluso algunas están ligados a exigencias hereditarias, impedirían sacarlos a cotizar", asegura un experto.

Fondos buitre, 'family offices' de fama, fortunas latinoamericanas y fondos de pensiones extranjeros estudian las ventajas fiscales de las Socimi

El problema de las acaudaladas fortunas latinoamericanas es otro, en países como Venezuela o México es mejor no tener cara, y estudian la forma de comprar inmuebles arrendados de ocasión en España para salir a cotizar sin desvelar su nombre. Es conocido el caso de una familia holandesa que rechazó sacar su gran patrimonio inmobiliario español a cotizar para no perder el anonimato. Un mexicano sin ese problema es Carlos Slim, está acostumbrado a alternar con Bill Gates el puesto de la primera fortuna mundial, y su inmobiliaria Carso ha comprado 439 oficinas a La Caixa por 420 millones de euros en sale & leaseback, fórmula utilizada para mantener a la entidad financiera como inquilino con opción de recompra. En boca de un experto, "la operación parece estar diseñada para hacer una Socimi".

El Corte Inglés, sin embargo, rechazó realizar una operación semejante para convertir parte de su patrimonio inmobiliario en un instrumento retributivo para sus empleados, fidelizándoles al patrono, hace un par de años. Un cortante "el tendero tiene que tener la tienda" fue la respuesta de un consejero del gigante español de la distribución al abogado que osó realizar semejante propuesta. El Corte Inglés ha vendido sus edificios de Preciados, 9, en la madrileña milla de oro, y su edificio de la plaza de Cataluña, esquina con La Rambla, a IVA Capital, un gestor de fondos francés que aglutina dinero europeo, americano y asiático. IVA Capital también ha comprado el ABC de Serrano por cien millones de euros, y un edificio de oficinas, ambos en Madrid. Una millonaria escalada que apunta a hacer una Socimi.

Otros candidatos podrían ser Fibra Uno, unos inversores mexicanos que están muy activos en el mercado español, y han comprado casi 300 oficinas de la red del banco de Sabadell, ahora convertido en inquilino. Blackstone ha pagado casi 130 millones de euros por la compra de 1.860 viviendas VPO a la Empresa Municipal de Vivienda de Madrid el pasado mes de julio, con la subrogación por diez años de los contratos de los inquilinos. Una excelente compra que podría rentabilizarse con la cotización como Socimi. Lo mismo puede decirse de la compra de viviendas al Ivima firmada por Goldman Sachs y Azora y que gestionará Encasa Cibeles.

Cualquier inmueble urbano, y lo es una fábrica ubicada en medio del campo al haber pedido la licencia urbana del terreno para recibir agua y luz, es susceptible de convertirse en Socimi. Los expertos echan la imaginación a volar. "Los inmuebles propiedad del Estado podrían ser una buena Socimi, sería una buena forma de captar liquidez, y tendría buena acogida en los mercados de capitales. Fondos de pensiones, aseguradoras y privados invertirían porque tienen buenas ubicaciones, un inquilino solvente, y rentabilidades atractivas", propone Susana Rodríguez, directora de la división de Consultoría de Aguirre Newman. La propiedad de los edificios no sería problema, hay mil fórmulas para resolverlo sin perder la propiedad. "En EE UU hay un REIT llamado Government Properties Income Trust que tiene más de 60 inmuebles alquilados, principalmente a instituciones del Gobierno del país. Y cotiza en la Bolsa de Nueva York", recuerda Rodríguez.

Mucho mayor éxito tendría la conversión de los inmuebles del Real Madrid en Socimi. Sus fervorosos socios darían la vida por poseer un solo ladrillo de su idolatrado Bernabéu. "El club sacaría dinero para mantener su ritmo de comprar las mejores fichas mundiales de jugadores. Regalo la idea a los endeudados clubes de fútbol españoles, solucionaría muchos problemas", ofrece Luis Bravo, del bufete Cuatrecasas.