Vivienda e hipoteca

Está fuera de toda duda que hay una extraordinaria correlación entre los mercados de la vivienda y el hipotecario; así es como, en el caso español, el auge del mercado inmobiliario (en precio de vivienda y en unidades construidas y vendidas) de los últimos seis o siete años ha venido acompañado de un no menos espectacular vigor del mercado inmobiliario, que se ha erigido en el principal segmento de negocio en las entidades financieras.

Pues bien, desde dicha constatación no deja de causar cierta sorpresa la divergencia que en los últimos meses se produce entre uno y otro mercado. Así, al cierre del primer trimestre, el precio de la vivienda sigue acumulando evidencias de una clara desaceleración, con crecimientos interanuales del 12%, es decir, 5 puntos porcentuales menos de lo que se registraba hace poco más de un año. Por el contrario, el crédito hipotecario, lejos de "desacelerar", incrementa su ritmo de crecimiento, que al cierre del primer trimestre alcanza el 27% interanual, casi un 4% más que hace un año.

El importe medio de las hipotecas está creciendo un 15%, tres puntos por encima de cómo lo hace el precio de la vivienda

Es evidente que los mensajes que arrojan sobre la posición cíclica del mercado inmobiliario son claramente contradictorios, por lo que merece la pena intentar acercar las divergencias.

Por un lado, el crédito hipotecario no se basa sólo en función del precio de la vivienda sino también del número de éstas que se venden y, a juzgar por el incremento del número de hipotecas (11% anual), difícilmente puede hablarse de contracción. Pero, por otro lado, el importe medio de las hipotecas crece un 15%, por encima de cómo lo hace el precio de la vivienda (12%), lo que indica que, o bien se están concediendo con un valor más elevado respecto al valor de tasación (LTV) o se está utilizando capacidad de financiación hipotecaria (por ejemplo, contra vivienda cuyo valor se ha revalorizado) para financiar gastos diferentes de la compra de vivienda. Sea cual sea la explicación o una mezcla de las dos, lo cierto es que el crédito hipotecario parece seguir contando con un dinamismo espectacular.

Á. Berges y J. Zurita son profesores de la Escuela de Finanzas Aplicadas (Grupo Analistas).