Nos quedamos solos

Hasta el año pasado era fácil encontrar compañeros de viaje en la evolución de los precios de la vivienda. Se podía afirmar que el boom inmobiliario era un fenómeno generalizado, aunque presentase casos destacados, entre los que se situaba el español. Esta situación no eliminaba la posibilidad de un cambio de tendencia, e incluso aumentaba sus riesgos, pero facilitaba encontrar argumentos que justificaran su evolución. Sin embargo, el grupo de viaje se ha roto. Los tres países (EE UU, Reino Unido y Australia), cuyos bancos centrales han elevado tipos con mayor intensidad, han asistido a severas contracciones en el ritmo de crecimiento de los precios de la vivienda. Los tres casos ilustran la elevada sensibilidad del mercado inmobiliario a los tipos de interés.

El dinamismo de algunos países del área euro ha provocado que el BCE haya incidido en la necesidad de vigilar el mercado de la vivienda

Este escenario es distinto al existente en el área euro, donde probablemente hasta 2006 no asistamos a tensionamientos en la política monetaria del BCE. Pero existen otros factores específicos que determinan la evolución del precio de la vivienda y permiten justificar la elevada heterogeneidad del área euro. Mientras España, Irlanda y, recientemente, Francia mantienen tasas de crecimiento de dos dígitos, los países centroeuropeos presentan crecimientos muy inferiores, incluso negativos en algunos casos. Entre dichos factores, por el lado de la demanda, destacan la evolución de la renta disponible de las familias, la mejora de las condiciones hipotecarias, fruto de un mercado bancario cada vez más competitivo, el dinamismo demográfico y la demanda de segunda residencia. En España, todos estos factores han coexistido de forma acusada, lo que permite explicar que haya sido el único país con crecimientos superiores al 10% desde la pasada década.

El dinamismo mostrado por algunos países del área euro ha provocado que el BCE desde hace varios meses, y en su último Boletín Mensual, haya incidido en la necesidad de vigilar el mercado de la vivienda. Sin embargo, ni la situación cíclica de la región ni el objetivo de política monetaria del BCE respaldan una actuación similar a la llevada a cabo por otras autoridades monetarias. Incluso un endurecimiento de las condiciones monetarias, dado el actual nivel y distribución de endeudamiento, sólo tendría un impacto preocupante en las nuevas hipotecas concedidas con elevadas ratios de endeudamiento.

Lara de Mesa y Alfonso García son profesores de la Escuela de Finanzas Aplicadas (Grupo Analistas).